買進當下的稅之外，還有持有期間的稅
很多人查日本買房稅金，只查到印紙稅、登錄免許稅、不動產取得稅這些「買進當下」要繳的一次性費用，卻忽略了持有期間每年都要繳的固定資產稅與都市計畫稅，以及出租收益要申報的所得稅、賣出時的讓渡所得稅，這些才是長期持有成本的大宗，規劃預算時不能只看買進當下那一筆。
固定資產稅與都市計畫稅每年怎麼算
固定資產稅稅率約為固定資產稅評價額的1.4%，都市計畫稅約0.3%，兩者合計每年約評價額的1.7%左右，評價額通常低於市價，實際金額會依物件所在地區與屋齡而不同，地方政府每年會寄發課稅通知書，非居住者屋主須委託日本境內的代理人代收與代繳。
出租收益要在日本申報所得稅嗎
只要在日本有不動產出租收入，無論屋主是否為日本居住者，都須在日本申報所得稅（不動産所得），可以扣除必要經費（管理費、修繕費、折舊費用等）後就淨所得課稅，非居住者的稅率結構與居住者不同，建議委託日本稅理士協助申報，避免漏報產生罰則。
賣出時的讓渡所得稅怎麼計算
出售日本不動產若有獲利，須繳納讓渡所得稅，稅率依持有年限而不同：持有5年以下適用短期稅率（約39%），持有5年以上適用長期稅率（約20%），這也是為什麼許多投資型買家會刻意規劃持有滿5年以上再出售，藉此降低出售時的稅負。
與台灣的房產持有稅制有什麼不同
台灣的房屋稅與地價稅稅率結構與日本的固定資產稅、都市計畫稅不同，且日本對非居住者的出租所得申報要求更明確，很多台灣投資人一開始容易低估日本持有階段的稅務複雜度，建議買進前就先找好熟悉跨境稅務的顧問，而不是等收到課稅通知書才臨時處理。
日本房子稅金的持有年限要怎麼算才準
讓渡所得適用長期或短期稅率，不是從買進那天算到賣出那天，而是以出售那一年的一月一日為基準，判斷當時的持有期間是否超過5年。因此，實際持有的時間往往要比5年再多一些，才能適用長期稅率。
規劃出售時機時，請把取得日期與預計出售的年度交給稅理士確認，不要只用年份相減。差幾個月，稅率就可能從長期變成短期。以日本居住者含住民稅的合計稅率來看，長期約20%、短期約39%；非居住者通常不課住民稅，合計稅率會較低，但短期稅率仍約為長期的兩倍，對獲利較大的物件影響很明顯。
這個判斷方式也牽涉到繼承或受贈取得的房子：持有期間通常會承接被繼承人或贈與人當初的取得時點，取得費也沿用原本的金額。若房子是家人過去買的，要先找出當初的契約書與費用收據，否則出售時可能只能用概算的方式計算取得費。
讓渡所得的計算方式與取得費的認定
讓渡所得是出售價格減去取得費與讓渡費用之後的金額，稅率是套用在這個所得上，而不是套用在售價上。以下為假設數字，只用來說明計算方式：
假設你以兩千萬日圓買進一間出租公寓，購入時的仲介費等附隨費用為一百萬日圓，十年後以兩千三百萬日圓出售，出售時的仲介費等讓渡費用為八十萬日圓。建物部分在出租期間已提列折舊，假設累計三百萬日圓，取得費要扣除這部分，變成一千八百萬日圓。讓渡所得為兩千三百萬減去一千八百萬、再減去八十萬，等於四百二十萬日圓，再依持有期間適用的稅率計算稅額。
從這個例子可以看出兩件事：出租期間提列的折舊，會在出售時讓所得變大；購入時的契約書與費用收據，是計算取得費的依據，一定要保存。若找不到取得費的證明，日本稅制允許以售價的5%作為概算取得費，通常會讓稅負明顯增加。
非居住者出售日本房子時的預扣稅
非居住者出售日本不動產時，還有一個常被忽略的程序：在一定條件下，買方支付價款時必須先預扣一部分稅款，代為繳給日本的稅務機關。也就是說，你在交屋時實際收到的金額，可能少於成交價。
這筆預扣稅不是最終的稅額。你仍要依規定申報讓渡所得，計算實際應納稅額，多退少補；若出售沒有獲利，預扣的金額可以透過申報退回，但前提是取得費與各項費用的證明齊全。是否適用預扣、比例多少，依買方身分與交易條件而定，請在簽約前向稅理士與仲介確認，並把預扣的部分納入資金規劃。
出租所得在日本與台灣兩邊的申報
日本的出租所得要在日本申報，但如果你是台灣的稅務居民，事情還沒結束。台灣對個人的海外所得，在合計超過一定門檻時，要計入基本所得額計算最低稅負；在日本已經繳納的所得稅，可以依規定在限額內扣抵。
另外，若你的日本物件租給法人作為員工宿舍或事務所，租客支付租金時可能須依日本規定預扣稅款，你收到的租金會少於帳面金額，申報時再一併計算。兩邊的申報期間與文件要求不同，建議日本端由稅理士處理、台灣端由會計師處理，並讓雙方使用同一份收支與繳稅紀錄。
若出租出現虧損，能否與其他所得相抵、能否遞延到以後年度扣除，會依申報方式與納稅人的身分而不同。這會影響你對整體報酬的預期，購買前就可以請稅理士先做一次試算。
日本房子的繼承與贈與要考慮哪一邊的稅
持有期間另一個容易被忽略的稅務議題，是將來要把房子留給家人。位在日本的不動產，即使繼承人不住在日本、也不是日本國籍，原則上仍可能成為日本繼承稅的課稅對象；同時，台灣的遺產稅與贈與稅也可能適用。兩邊是否都要申報、已繳的稅能否扣抵，取決於被繼承人與繼承人的居住地與國籍等條件。
如果你買日本房子有資產傳承的考量，購買前就應該把名義、持有方式與將來的移轉方式一起規劃，例如以個人或公司持有、是否與家人共有，這些選擇都會影響日後的稅負與手續。相關稅制可能調整，請以兩地主管機關的最新規定為準。
常見問題
非居住者也要繳固定資產稅嗎？
要，固定資產稅是針對不動產課徵，與屋主是否為日本居住者無關，非居住者通常須指定日本境內的納稅管理人代為處理繳稅事宜。
出租所得稅可以扣除哪些費用？
可扣除管理費、修繕費、保險費、折舊費用、貸款利息等與出租直接相關的必要經費，實際可扣除項目建議諮詢日本稅理士確認。
持有不到5年賣掉稅金差很多嗎？
差異相當大，短期持有（5年以下）稅率約39%，長期持有（超過5年）稅率約20%，這也是規劃出售時機時常被考慮的因素之一。
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