日本買房稅金：取得階段的計算基礎

本文為一般性說明，不構成稅務意見。稅率與輕減措施調整頻繁，實際適用請以日本官方當期規定為準並取得專業意見。

日本購屋在取得階段的稅費，結構其實很清楚：四筆錢、三種計算基礎。搞懂各自算在什麼上面，你就能自己抓出概算，也知道哪幾項有機會適用輕減。

一、印紙稅：算在契約金額上

買賣契約書需貼用印紙，稅額依契約記載的金額分級。若有貸款，金錢消費貸借契約另需貼用。這一筆金額相對小，但要記得它是依契約金額而非實際成交價以外的任何基礎計算。

二、登錄免許稅：算在固定資產稅評價額上

所有權移轉登記時課徵，計算基礎是「固定資產稅評價額」而不是成交價。這一點很關鍵——固定資產稅評價額通常低於市價，所以用成交價推估會高估。土地與建物的稅率不同，若有貸款，抵押權設定登記另有稅率（算在債權額上）。特定條件的住宅有輕減措施。

三、不動產取得稅：同樣算在評價額上，但交屋後才來

由地方政府課徵，計算基礎同樣是固定資產稅評價額。最需要注意的是時點：它不在交屋時繳，而是交屋後一段時間才寄發納稅通知。非居住者若未指定納稅管理人或未安排收件，可能根本沒收到，等到滯納才發現。此外符合條件的住宅用地與建物有輕減與扣除的措施，但部分需申請才適用。

四、司法書士報酬：服務費不是稅

辦理所有權移轉登記與抵押權設定的專業報酬，依案件複雜度計價。這一筆常與登錄免許稅一起報價，容易被誤以為是稅，比較報價時應要求分開列示。

還有兩筆不是稅但一起發生

仲介手數料（依成交價分級計算，是取得成本中金額較大的一項）；以及固定資產稅與都市計畫稅的年度分攤——賣方已繳的當年度稅額，由買賣雙方依交屋日按比例分攤，這筆在決濟時結算。

把四筆加起來大概佔多少？該怎麼準備？

實務上取得階段的稅費加上仲介手數料，佔價金的比例不低，必須在預算中獨立編列，不能只準備價金。更重要的是時間差：印紙稅、登錄免許稅、司法書士報酬與仲介手數料都在決濟時支付，但不動產取得稅要等交屋後一段時間才來。多數台灣買方的問題是在決濟後就把預算用完，等稅單寄到時措手不及。務實的做法是在交屋時就把不動產取得稅的概算金額另外預留，並同時確認納稅管理人與稅單的收件流程——這兩件事加起來花不到一小時。

自己概算取得稅金的四個步驟

登錄免許稅與不動產取得稅都以固定資產稅評價額為基礎，所以概算的關鍵，是先拿到評價額，而不是拿成交價去推。可以依下列順序進行：

1. 取得評價額：請賣方提供最近一期固定資產稅的課稅明細書，上面會分別列出土地與建物的評價額；或經賣方同意，向市町村申請評價證明書。
2. 分開土地與建物：兩者的稅率與輕減規定不同，不能合併計算。公寓的土地部分要依持分比例計算。
3. 查詢現行稅率：登錄免許稅的稅率可在國稅廳網站確認，不動產取得稅則由物件所在的都道府縣課徵，以該地方政府公布的規定為準。
4. 確認輕減是否適用：把物件面積、屋齡與用途交給司法書士，確認可以套用哪些輕減，再把結果放回試算。

拿到評價額之前，任何稅金數字都只是推測。出價前就向仲介索取課稅明細，是讓預算準確的最快方法。

住宅輕減措施，投資型買方常常不適用

很多人看到日本對住宅有稅金輕減，就直接把它算進預算，但這些措施有不少以自己居住為前提。例如登錄免許稅的住宅輕減，通常要由市町村核發住宅用家屋證明，而證明的條件包括買方實際入住。人在台灣、買來出租的投資型買方，多半無法取得這份證明。

不動產取得稅的住宅減額也類似，部分項目依新成屋或中古屋、是否自住而有不同條件，且有些需要申請才會適用。所以在預算階段，投資型買方比較穩當的做法是先以不適用輕減估算，確認適用後再把差額當成額外的緩衝。

買進之後的日本稅金：持有與出售階段

取得階段只是開始，日本買房稅金在持有與出售時還會陸續出現。下表整理非居住者常見的稅目與課稅基礎，實際稅率與適用條件請以當期規定為準：

出租所得能扣除的必要經費，一般包括管理費、修繕費、代管費、固定資產稅、保險費，以及建物部分的折舊。哪些項目可以列入、折舊年數怎麼計算，由稅理士依規定判斷，你要做的是把單據按年度整理齊全，避免因為缺少憑證而多繳稅。

住民稅以在日本有住所為課稅前提，人在台灣的非居住者一般不會被課徵，但若你搬到日本居住，課稅範圍就會改變。

台灣端也有要申報的稅務

日本的稅繳完了，不代表台灣這一邊沒事。台灣居住者持有日本房產，常見要注意的有以下幾項：

• 海外所得：個人的海外所得依台灣的所得基本稅額規定，併入基本所得額計算，達到一定門檻才需要申報；在日本已繳的所得稅，可以在規定範圍內扣抵。
• 資金往來的紀錄：購屋款與租金的匯出匯入，保留完整的單據與用途說明，日後申報或接受查核時都用得到。
• 贈與與傳承：以子女名義購屋、由父母出資，可能涉及台灣的贈與稅；將來繼承時，日本房產也可能同時涉及日本的繼承稅與台灣的遺產稅，在國外已繳的稅款有扣抵規定。

跨國稅務的規定變動頻繁，建議由日本稅理士與台灣會計師一起規劃，並以兩地主管機關的最新公告為準。

日本買房稅金常漏算的消費稅：向業者買的建物已含在價格內

取得階段的四筆錢之外，還有一筆稅不會單獨寄來稅單：消費稅。不動產交易中，土地的買賣不課消費稅，建物的買賣則要看賣方是誰。

• 賣方是不動產業者：例如向建商買新成屋，或向翻修轉售的業者買中古屋，建物價格通常已含消費稅。
• 賣方是一般個人：個人出售自己的住宅不屬於事業行為，建物價格不含消費稅。
• 服務費：仲介手數料與司法書士報酬是服務的對價，報價要確認是含稅還是未稅。

這會影響兩件事。一是預算比較：業者賣的新成屋與個人賣的中古屋，含稅條件不同，不能直接拿總價比。二是日後的成本計算：建物的含稅金額會影響出租期間的折舊與出售時的取得費用，簽約前可以請賣方在契約中分列土地價格、建物價格與消費稅額。現行稅率與課稅判斷以日本國稅廳的說明為準。

日本買房要繳什麼稅：用台灣的契稅、房屋稅對照日本稅目

很多人搜尋「日本房屋稅多少」或「日本買房要繳什麼稅」，是拿台灣的稅目去找日本的對應。兩地的稅目名稱與課稅對象不完全相同，對照如下：

所以「日本房屋稅多少」，要看固定資產稅加上都市計畫稅，而且是土地與建物合計。金額依市町村評定的評價額計算，不是用成交價推算，最直接的方法是向賣方索取最近一期的納稅通知書。

另一個常見誤會，是把日本不動產取得稅當成交屋時就付清的費用。它是取得後由都道府縣另外寄發稅單，資金要留到交屋之後。

常見問題

登錄免許稅是算成交價嗎？

不是。計算基礎是固定資產稅評價額，通常低於市價。用成交價推估會高估，應以評價額為準。

不動產取得稅什麼時候繳？

交屋後一段時間由地方政府寄發納稅通知，非交屋時繳納。非居住者應指定納稅管理人並確認收件流程，避免滯納。

有哪些輕減措施？

特定條件的住宅在登錄免許稅與不動產取得稅上有輕減或扣除，部分需申請才適用。應向司法書士或稅理士確認個案是否符合。

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