日本買房要三思：決定前該回答的六個問題

「日本買房要三思」這個說法會流傳，不是因為日本市場有問題，而是因為台灣人在日本買房的失敗率確實不低——而失敗的原因幾乎都能在決定前就被檢查出來。這一頁把該回答的六個問題列出來，答不出來就先不要簽。

一、你買的目的是什麼？

自用、收租、資產配置、子女留學居所，這四種目的會導向完全不同的物件與地段。最常見的錯誤是用投資的邏輯買自用房，或用自用的情緒買投資房。先寫下目的，後面五題才有判斷基準。

買進容易，賣出才見真章。要回答的是：五年、十年後，誰會是你的買方，他借得到錢嗎？屋齡老舊、不符現行耐震基準、或位在人口持續外流的區域，未來的買方範圍會大幅縮小，這會直接反映在你的實際變現價格上。

廣告上的「表面利回り」是年租金除以物件價格，不扣任何支出也不含取得費用。實質利回率要扣掉管理費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅、租賃管理費與空室損失。拿不到近三年的實際收支表，就當作沒有數據。

日本的區分所有權大樓採長期修繕計畫，修繕積立金通常隨屋齡分階段調升。用買進當下的金額推算二十年收益，一定失真。另外，非居住者的租金收入有源泉徵收並須辦理確定申告，稅務作業本身也有成本。

要看的文件是長期修繕計畫書與管理組合收支報告——積立金餘額嚴重不足的大樓，未來會以追加徵收或大幅調漲收場。

購入時的仲介手數料、登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬與火災保險，加總通常是物件價格的個位數百分比；出售時另有仲介費與讓渡所得稅，而持有五年以內與超過五年的稅率差距很大。把這兩端算進去，報酬率的樣貌會完全不同。

日圓計價的收益換回台幣時，匯率直接改變結果。沒有人能預測匯率，能做的是敏感度分析：在你能接受的最差匯率下仍為正報酬，這筆投資才站得住腳。

日本不動產的資訊透明度高、產權清楚、租賃制度成熟、法規穩定，對海外投資人而言是相對友善的市場。真正的風險不在市場，而在用廣告上的數字代替自己的計算。

六題有答不出來的，代表資料還不夠，不是代表不能買。把資料補齊，再回頭看同一個物件，你的判斷會完全不同。

三思不是反覆猶豫，而是每一題都有資料可以佐證。下表把六個問題對應到需要的資料與索取對象，資料齊全了，答案自然會浮現：

如果某一欄的資料怎麼要都拿不到，這本身就是答案的一部分。資訊不完整的物件，風險就應該打更高的折扣。

「誰會是下一個買方」聽起來很抽象，但其實有公開資料可以查。第一是人口推估：日本的公部門研究機構會公布各地區的將來人口推估，可以看出你考慮的市區町村未來人口與年齡結構的變化方向。人口持續減少、高齡化快速的區域，租屋需求與轉售買方都會縮小。

第二是自治體的都市計畫。許多城市訂有立地適正化計畫，劃定鼓勵居住集中的區域。物件位在這類區域內或外，對長期的生活機能與公共投資方向都有參考價值。這些資料都可以在自治體網站查到，買進前花時間看一遍，比聽任何人對區域前景的形容都更具體。

第三是實際的成交紀錄。用國土交通省公開的不動產成交價格資訊，查同一車站周邊、相近屋齡物件近幾年的成交筆數與價格帶。成交筆數穩定，代表這類物件一直有人在買；若幾乎查不到成交，或價格帶持續往下移動，日後出售時就要有花更多時間、讓更多價格的心理準備。

以下為假設數字，只用來說明計算方式。假設一間物件每年的日圓淨收益為四十萬日圓。若匯率為一日圓兌零點二二新台幣，換回台幣約八萬八千元；匯率為零點二零時約八萬元；匯率為零點一八時約七萬兩千元。同一筆日圓收益，換回台幣的結果相差約兩成。

收益只是一部分，本金的影響更大。假設你以兩千萬日圓買進，買進時匯率零點二二，相當於約四百四十萬新台幣；若出售時日圓價格不變，但匯率變成零點一八，換回台幣只剩約三百六十萬元。做法是列出你認為合理的匯率區間，分別計算收益與出售時的台幣金額，確認在區間最差的情況下，整體結果仍是你能接受的。

很多人做完功課，最後仍在看房現場被氣氛推著做決定。比較好的作法，是在出價前先寫下「出現哪些情況就不買」，到現場只要逐項對照：

先定好規則，再去看物件，你的判斷就不會被單一物件的優點左右。

六題有答不出來的？我們幫你補齊資料

把你手上的物件資料給我們，協助還原實質報酬、調閱管理組合資料，並試算完整的持有與退場成本。

要的是「先把六個問題答出來」，而不是不要買。日本市場資訊透明、制度成熟，風險多半來自買方用廣告數字代替自己的計算。

把表面利回率當成實際報酬，以及忽略修繕積立金會隨屋齡調升。這兩項會讓長期收益的推算嚴重失真。

稅制上持有五年以內與超過五年的讓渡所得稅率差距很大，短期出售稅負相當重。實際規劃應由日本稅理士依當年度規定試算。