日本買房要三思：決定前該回答的六個問題

「日本買房要三思」這個說法會流傳，不是因為日本市場有問題，而是因為台灣人在日本買房的失敗率確實不低——而失敗的原因幾乎都能在決定前就被檢查出來。這一頁把該回答的六個問題列出來，答不出來就先不要簽。

一、你買的目的是什麼？

自用、收租、資產配置、子女留學居所，這四種目的會導向完全不同的物件與地段。最常見的錯誤是用投資的邏輯買自用房，或用自用的情緒買投資房。先寫下目的，後面五題才有判斷基準。

買進容易，賣出才見真章。要回答的是：五年、十年後，誰會是你的買方，他借得到錢嗎？屋齡老舊、不符現行耐震基準、或位在人口持續外流的區域，未來的買方範圍會大幅縮小，這會直接反映在你的實際變現價格上。

廣告上的「表面利回り」是年租金除以物件價格，不扣任何支出也不含取得費用。實質利回率要扣掉管理費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅、租賃管理費與空室損失。拿不到近三年的實際收支表，就當作沒有數據。

日本的區分所有權大樓採長期修繕計畫，修繕積立金通常隨屋齡分階段調升。用買進當下的金額推算二十年收益，一定失真。另外，非居住者的租金收入有源泉徵收並須辦理確定申告，稅務作業本身也有成本。

要看的文件是長期修繕計畫書與管理組合收支報告——積立金餘額嚴重不足的大樓，未來會以追加徵收或大幅調漲收場。

購入時的仲介手數料、登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬與火災保險，加總通常是物件價格的個位數百分比；出售時另有仲介費與讓渡所得稅，而持有五年以內與超過五年的稅率差距很大。把這兩端算進去，報酬率的樣貌會完全不同。

日圓計價的收益換回台幣時，匯率直接改變結果。沒有人能預測匯率，能做的是敏感度分析：在你能接受的最差匯率下仍為正報酬，這筆投資才站得住腳。

日本不動產的資訊透明度高、產權清楚、租賃制度成熟、法規穩定，對海外投資人而言是相對友善的市場。真正的風險不在市場，而在用廣告上的數字代替自己的計算。

六題有答不出來的，代表資料還不夠，不是代表不能買。把資料補齊，再回頭看同一個物件，你的判斷會完全不同。

六題有答不出來的？我們幫你補齊資料

把你手上的物件資料給我們，協助還原實質報酬、調閱管理組合資料，並試算完整的持有與退場成本。

要的是「先把六個問題答出來」，而不是不要買。日本市場資訊透明、制度成熟，風險多半來自買方用廣告數字代替自己的計算。

把表面利回率當成實際報酬，以及忽略修繕積立金會隨屋齡調升。這兩項會讓長期收益的推算嚴重失真。

稅制上持有五年以內與超過五年的讓渡所得稅率差距很大，短期出售稅負相當重。實際規劃應由日本稅理士依當年度規定試算。