日本的交易制度對買方相當保護，但保護的前提是你真的看懂了那些文件。以下八項是簽約前必須逐條確認的。
一、土地權利型態
確認是所有權還是借地權。借地權物件的地租、續約與改建都需地主同意，價格較低但限制多，且未來處分的買方族群窄。這是決定物件性質的第一項。
二、接道與再建築可否
建築基準法對基地接道有要求，不符者屬再建築不可，現有建物拆除後無法重建。重要事項說明書會載明，務必確認。
三、法令限制與都市計畫
用途地域、建蔽率、容積率、高度限制，以及該區是否有都市計畫道路或再開發計畫通過。後者可能影響你的物件未來被徵收或限制改建。
四、管理組合的三份資料
管理規約（能否出租、能否短租、寵物規定）、近年收支報告（管理費滯納率）、長期修繕計畫與基金餘額（未來會不會被追加徵收）。這三份決定你未來的持有成本。
五、既有租約的實際內容
若為收益物件，確認租約起訖日、押金金額與交接方式、租金調整條款，以及承租人與賣方是否有關聯（避免交屋後即退租）。
六、瑕疵與事故的告知事項
漏水、白蟻、過往的修繕紀錄，以及心理瑕疵（事故物件）的告知。賣方與仲介有告知義務，應主動詢問並要求書面記載。
七、費用的分擔與精算
固定資產稅、管理費、修繕積立金在交屋日的按日分算方式，以及各項費用由誰負擔，都應在契約中明確。
八、解約與違約條款
手付解除的期限與金額、融資特約（貸款未核准可否解約並取回手付金）、以及違約金的計算方式。外國買方特別要確認融資特約，因為非居住者的核貸時間較長。
看不懂日文契約怎麼辦？
要求安排具宅地建物取引士資格者進行中文說明，並取得翻譯版本逐條對照。這不是額外服務，而是必要的程序——日文契約具法律效力，中文翻譯僅供參考，所以你必須在充分理解的狀態下簽署。如果對方無法提供中文說明、或催促你在未充分理解的情況下先簽，那不是語言問題，而是應該換一個交易對象的訊號。
日本買房注意事項：四份文件要交叉比對
八項確認都做了，還有一個常被略過的步驟：把不同文件放在一起比對。登記簿謄本、重要事項說明書、買賣契約書與當初的物件廣告，各自記載的內容應該一致，不一致的地方往往就是需要追問的風險點：
| 比對項目 | 要對照的文件 | 常見的落差 |
|---|---|---|
| 所有權人 | 登記簿謄本、買賣契約書 | 簽約的賣方與登記名義人不同，例如繼承尚未完成登記 |
| 面積 | 登記簿謄本、物件廣告 | 公寓的登記面積以內牆計算，廣告常以牆壁中心線計算，因此登記面積通常較小 |
| 權利負擔 | 登記簿謄本、重要事項說明書 | 抵押權等權利尚未塗銷，要確認交屋時由賣方負責塗銷 |
| 管理費與修繕積立金 | 重要事項說明書、管理公司資料、物件廣告 | 廣告上的金額未反映最近一次的調漲 |
| 附帶條件 | 重要事項說明書、買賣契約書 | 說明時口頭提到的條件，沒有寫進契約特約條款 |
面積的差異看似不大，卻可能影響部分住宅相關稅務優惠的適用判斷，因為這類制度多以登記面積為準。拿到資料後，請仲介對每一個不一致之處給出書面說明。
中古屋的契約不適合責任，賣方要負責到哪裡
買到房子後才發現漏水、管線損壞等問題，買方能不能向賣方請求修補或賠償，取決於契約中關於契約不適合責任的約定。日本民法修正後，原本的瑕疵擔保責任改以契約不適合責任的概念處理，重點在於交付的物件是否符合契約約定的內容。
實務上，賣方是不動產業者時，法律對責任期間設有最低保障，業者不能任意縮短；賣方是個人時，雙方常以特約縮短責任期間，甚至約定免責。所以同樣是中古屋，向業者買和向個人買，保障程度可能差很多。簽約前要看清楚責任期間多長、涵蓋哪些項目，若約定免責，就更需要在交屋前把屋況確認清楚。
屋況相關的三份資料，簽約前一併索取
契約不適合責任越有限，你越需要在簽約前掌握屋況。除了重要事項說明書，下列資料在中古交易中很常見，可以主動向仲介索取：
- 物件狀況報告書：由賣方填寫已知的漏水、白蟻、設備故障、修繕紀錄等狀況，是日後主張賣方未告知時的重要依據。
- 附帶設備表：列出隨屋附贈的冷氣、照明、熱水器等設備，以及是否故障。沒有列入的設備，交屋時可能會被賣方拆走。
- 建物狀況調查結果：由具資格的檢查人員針對結構與防水等部分進行的檢查。仲介依規定須說明是否實施過，如果沒有，可以評估是否委託調查後再簽約。
簽約當天的確認順序
文件都看過了，簽約當天仍要照順序確認，避免在現場被時間壓力推著簽字：
- 確認重要事項說明已在簽約前完成，並取得你簽收的說明書正本。
- 核對契約書是最終版本，前幾天討論過的修改與特約條款都已反映。
- 確認手付金金額、支付方式，以及手付解除的期限是否與說明一致。
- 確認契約書上的印紙稅由誰負擔、是否已貼妥。
- 取得雙方簽署完成的契約正本與手付金收據，並把附件逐頁清點。
任何一項沒有確認清楚，都可以要求暫停或改期。正式簽約前提出的疑問，處理成本遠低於簽約後才發現問題。
決濟前最後一次現場確認
從簽約到交屋之間往往隔了一段時間，屋況與設備可能有變化。決濟付款之後再發現問題，就只能依契約條款與賣方交涉，所以在付尾款之前，建議再安排一次現場確認，人在台灣時可委託仲介或顧問代為檢查並拍照回報：
- 室內狀況是否與簽約時相同，有沒有新的漏水痕跡、破損或遺留物。
- 附帶設備表上的設備是否都在，能否正常運作。
- 交付的鑰匙數量、門禁卡與信箱鑰匙是否齊全，並記錄收到的數量。
- 停車位、腳踏車位等使用權能否由你承接，或需要重新向管理組合申請排隊。
- 帶租約物件的押金、租約正本與租客聯絡資料，是否已準備好在交屋時移交。
確認結果有任何落差，應在決濟當天付款前提出，並把處理方式以書面記錄下來。
常見問題
重要事項說明書一定看得到嗎？
日本的宅建業者在簽約前有法定說明義務，買方可要求提供完整文件並由具資格者說明。
融資特約是什麼？
約定貸款未核准時可解除契約並取回手付金的條款，非居住者核貸時間較長，更應納入契約。
事故物件會被告知嗎？
賣方與仲介有告知義務，但建議主動詢問並要求以書面記載，避免日後爭議。
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