提醒：東森國際地產是不動產顧問公司，並非移民代辦機構，不提供簽證申請或移民代辦服務，實際移民資格與申請流程請洽合法登記的移民顧問或律師確認。
先破除一個常見迷思：買房本身不等於移民
單純購買日本不動產，不會自動取得任何居留或移民身分，這是日本現行制度下的明確規定。如果目標是透過不動產相關事業取得長期居留身分，實際存在的路徑是經營管理在留資格，而不是買房這個動作本身。
2025年10月新制之後，資本額門檻大幅提高
日本經營管理簽證的許可基準在2025年10月16日調整，資本額門檻從原本的五百萬日圓提高到三千萬日圓，這是想透過不動產出租事業申請經營管理在留資格的人，第一個必須重新認知的關鍵數字，舊制的五百萬日圓門檻資訊已經過時。
除了資本額，還新增了哪些條件
新制同時新增了聘僱至少一名常勤員工的要求，以及一定程度的日語能力門檻，這代表單純掛名經營、不實際聘僱人力或不具備語言能力的規劃方式，在新制下更難符合審查基準，既有簽證持有人則有三年過渡期可以調整。
單純出租物件，能不能構成「事業」
是否能構成經營管理在留資格所要求的「事業」，需要視經營規模、經營實質內容而定，單純持有少量出租物件、沒有實際經營行為，通常難以被認定為符合資格的事業，這部分建議實際諮詢行政書士，依個案規模評估。
整體規劃該怎麼安排優先順序
如果目標明確是長期居留，建議先諮詢合法登記的移民顧問或行政書士，確認自己的資金規模與規劃是否符合新制門檻，再回頭規劃不動產取得的部分，而不是先買房再回頭想辦法湊條件，順序顛倒容易讓資金卡在不確定的規劃裡。
購屋資金與事業資本，要分開規劃
談日本買房移民時，最常見的混淆是把買房的錢和事業的資本算在一起。經營管理在留資格看的是事業本身的規模與實質，資本是投入公司、用於經營的資金；你以個人名義買來自住的房子，屬於個人資產，和公司的資本規模是兩件事。
所以規劃資金時，應該分成兩個帳戶來看：一是事業需要的資本與營運資金，包括人事、辦公處所與日常開銷；二是你和家人在日本生活所需的居住成本，可能是租屋，也可能是購屋。兩邊各自要多少錢、何時要到位，分開列清楚，才不會為了買房而讓事業資金不足，或為了湊事業資本而動用原本的購屋預算。
事業所的條件：住宅能不能拿來當辦公室
經營管理在留資格的審查，除了資本與人員，也會確認是否在日本確保了事業所。很多人想用買來的住宅兼作辦公室，但這在不動產端與審查端都可能遇到問題：
- 管理規約的限制：許多公寓的管理規約規定專有部分僅限住宅使用，作為公司登記地址或對外營業的辦公處所，可能違反規約。
- 空間的區隔：住宅兼作事業所時，居住空間與事業空間是否明確區隔，是常被問到的重點。
- 契約與用途的一致：若以租賃方式取得辦公處所，租約記載的用途應允許事業使用。
購買物件前，若打算用作事業所，先把管理規約交給行政書士評估是否可行，再決定要買住宅、買小型辦公室，或另外承租事業用空間。
以不動產為本業時，先分清楚哪些業務需要執照
想以不動產相關事業作為經營內容的人，要先了解日本對不動產業務的規範。以自己持有的物件出租，是自己當房東，一般不需要宅地建物取引業的執照；但若業務包含替他人仲介買賣或租賃，或以營業方式反覆買進賣出不動產，就屬於必須取得宅地建物取引業執照的範圍，事務所也要配置具資格的宅地建物取引士。
此外，受託管理他人的租賃住宅達到一定規模時，也有登錄制度的要求。事業計畫寫的是哪一種業務，會直接決定需要哪些執照與人員資格，要和行政書士一起確認，避免計畫中的事業內容超出實際能合法經營的範圍。
新制下維持事業的年度支出項目
新制提高了資本額，也要求聘僱常勤員工與一定的日語能力，代表取得在留資格之後，事業每年都要持續支出。規劃時不要只算一次性的資本，而是把維持事業的固定支出一起估算：
| 支出項目 | 內容 | 規劃重點 |
|---|---|---|
| 人事費用 | 常勤員工的薪資、社會保險與相關手續 | 要能長期穩定支付，不是短期掛名 |
| 事業所成本 | 辦公處所的租金或持有成本、水電與設備 | 用途與契約要符合事業使用 |
| 會計與稅務 | 記帳、法人申報、稅理士報酬 | 事業的財務資料會影響後續的更新審查 |
| 專業服務 | 行政書士、司法書士等專業人士的報酬 | 申請、變更與更新各階段都可能需要 |
| 家庭生活 | 居住、教育、醫療與保險 | 與事業資金分開估算 |
這些支出的金額依事業型態與城市差異很大，具體數字請由行政書士與稅理士依你的事業計畫評估，並以出入國在留管理廳最新公告的基準為準。
評估相關方案時，先問清楚這些問題
市場上有些服務會把購屋與在留資格申請包裝在一起銷售。東森國際地產是不動產顧問，不辦理簽證申請，也無法保證任何人取得身分；如果你正在評估這類方案，可以先用下列問題確認對方的角色與責任：
- 實際負責申請文件與代理送件的是誰，是否為合法登錄的行政書士或律師。
- 事業計畫由誰撰寫，內容是否反映你實際要經營的事業，而不是套用範本。
- 常勤員工的聘僱與日語能力要求，對方如何協助你符合，費用另計還是包含在內。
- 如果申請未獲許可，已付的服務費與購屋款如何處理，契約中是否明文記載。
- 購買的物件是否被指定，能否自行選擇，或與其他仲介比較價格。
把購屋與身分申請拆成兩份契約、兩組專業人士來處理，你比較能看清楚每一筆錢花在哪裡，也能在其中一邊不如預期時，保留調整的空間。
常見問題
買日本房子可以直接換到居留身分嗎？
不行，單純購買不動產不會產生任何居留或移民身分效果，實際存在的路徑是經營管理在留資格，需另外申請。
2025年新制之後，資本額門檻是多少？
2025年10月16日施行的新基準將資本額門檻提高到三千萬日圓，並新增常勤員工聘僱與日語能力要求，既有持有人有三年過渡期。
這篇文章可以取代諮詢移民顧問嗎？
不能，本文僅為一般性資訊整理，實際移民資格與申請流程存在個案差異，請洽合法登記的移民顧問或行政書士確認。
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