多數人一開始就在比較物件，但物件比較的前提是你已經知道自己要什麼。以下五題答完，選擇範圍會自動收斂。
問題一：用途是什麼
自住、出租、度假或子女就學，四種用途對應的區域、產品型態與判斷標準完全不同。出租看租賃需求與管理可行性；度假看淡旺季與空置成本；自住要考慮長期停留的居留安排。先寫下用途，後面每一個選擇才有依據。
問題二：打算持有多久
日本的建物會隨屋齡貶值，價值主要由土地支撐。持有期短，你要承擔取得與出場的費用卻來不及累積租金；持有期長，則要確認該區段的租賃需求在十年後是否仍然存在。這一題會篩掉一批區域。
問題三：資金結構怎麼安排
全額現金還是貸款？如果需要貸款，建物構造與屋齡就必須落在金融機構可承作的範圍，可選物件會少一大半。而無論哪一種，都要確認：在空置一整年沒有租金的情況下，你能不能正常負擔持有成本與（若有）還款。
問題四：管理由誰做
人不在日本，招租、收租、修繕協調與稅務申報都必須委外。管理公司的選擇與費率應在購買前確定並納入收益試算，而不是交屋後才找。這一題答不出來，代表你還沒準備好。
問題五：未來要賣給誰
這是最少人問卻最重要的一題。你的買方可能是本地自住客、日本的投資法人、或下一位外國投資人。不同的買方看重不同的條件——本地自住客在意生活機能與學區，投資人在意收益率與管理成本。想清楚出場對象，你現在的選擇標準才會正確。
五題都答完之後呢？
你會發現可選的範圍已經從「整個日本」收斂到「某個城市的某一類產品、某個價格帶」。這時候再去看物件，效率會高很多，也不會被「這間看起來很便宜」這類訊號帶走——因為你已經知道便宜通常有原因，而那個原因會不會影響你，取決於你在這五題的答案。答不出其中任何一題，就代表還不到看物件的階段。
常見問題
第一步該做什麼？
先確定用途與持有年期，這兩項會決定區域、產品型態與判斷標準，也會篩掉大部分不適合的選項。
一定要先想出場嗎？
是。不同買方看重不同條件，想清楚未來要賣給誰，現在的篩選標準才會正確。
沒想清楚就買會怎樣？
最常見的是買到與自身目的不符的產品——例如以收租為目的卻買到租客來源薄弱的低價物件。