多數人從「看物件」開始，然後在簽約前才發現文件來不及、貸款辦不下來。正確的順序是把不受你控制的事先啟動。
第一步：確定用途，不是確定預算
自住、出租或度假，三種用途對應的物件條件完全不同，篩選標準也不同。先寫下用途與持有年期，這會決定後面每一個選擇。
第二步：確認你要不要貸款
這一題的答案會改變你能看的物件範圍——需要貸款的話，建物構造與屋齡就必須落在金融機構可承作的範圍內。若確定全額現金，可選範圍大很多。先向可能承作的機構確認條件，再去看物件。
第三步：啟動文件準備
護照、住址證明、簽名證明書等文件的公證與翻譯需要時間，且不受你控制。這一步應與看物件並行，不要等到簽約才開始。
第四步：找到三個角色
能提供中文說明的在地仲介、辦理登記的司法書士、以及交屋後的管理公司。三者可由仲介協助對接，但服務範圍與費用應各自確認並取得書面。
第五步：設定預算時要含諸費用
成交價之外還有仲介報酬、登記免許稅、司法書士費、印紙稅，以及交屋後才寄來的不動產取得稅。建議以「成交價＋諸費用＋一年份持有成本」作為最低準備，再回推可看的物件價格帶。
第六步：進入流程後的節奏
看屋 → 提出購買申請書 → 重要事項說明（要求中文說明與書面翻譯）→ 簽約並付手付金 → 融資核定（如有）→ 決濟與登記 → 交屋後辦理管理組合變更、水電契約與稅務。每一步的文件都要留存。
人在台灣，這整套要跑幾趟日本？
實務上可以一趟都不去，也可以去一到兩趟。完全遠端的做法是以經公證的委任狀由代理人辦理，並以線上方式進行重要事項說明。但如果條件允許，建議至少親自看一次物件與周邊環境——照片與影片看不到的是鄰居結構、實際噪音、以及到車站那段路真正走起來的感覺，而這些會影響租客願不願意續租。
常見問題
要先看物件還是先辦文件？
並行。文件的公證與翻譯需要時間且不受你控制，等到簽約才開始通常會來不及。
一定要親自去日本嗎？
可透過經公證的委任狀由代理人辦理，但若條件允許，建議至少親自看一次物件與周邊環境。
預算要怎麼抓？
以成交價加諸費用再加一年份持有成本作為最低準備，再回推你可以看的物件價格帶。