杜拜的成交價只是總投入的一部分。以下把取得與持有階段的費用逐項列出，這張表才是比較物件的基礎。
取得階段一：土地局的過戶登記費
所有權移轉需向主管機關繳納登記費，按成交價的一定比例計算，另有行政手續費。這是取得成本中金額較大的一項，比例公開可查，應在議價階段就算出來。
取得階段二：仲介服務費
按成交價的一定比例計算，並依契約約定由誰負擔。應在委任之初就確認費率與收取時點。
取得階段三：開發商的行政與 NOC 費用
轉售交易通常需要開發商出具無異議證明（NOC），這會有行政費用，且金額各開發商不同。若有未繳清的社區服務費，也需在此階段結清。
取得階段四：貸款相關費用（如有）
貸款手續費、估價費與抵押權登記費。外國買方的成數通常較低，自備款佔比較高。
持有階段一：社區服務費
這是長期持有的主要固定支出，按建築面積逐年收取，費率依社區設施等級差異很大。高公設比、設施豐富的社區金額可觀，且會隨年度調整。購買前務必取得該社區的實際費率與近年調整紀錄。
持有階段二：管理與維護
租賃管理費（按租金比例）、租約登記的相關費用、以及維護與更換的支出。委外管理是海外屋主的必要成本，應計入收益率計算。
把這些加進去之後，收益率會變成什麼樣？
銷售資料上的表面收益率是「年租金除以成交價」，完全不扣任何費用。還原後的算法是：分子用「年租金 × 預估出租率 − 社區服務費 − 租賃管理費 − 維護準備」，分母用「成交價 + 取得階段的所有費用」。兩者的差距通常不小，而且高公設比的豪華社區差距最大——因為社區服務費是按面積計算的，設施越多吃掉越多。所以在杜拜比較物件時，社區服務費的費率應該和單價放在一起看，而不是等交屋後才知道。
杜拜房地產價格之外的費用，由誰負擔、能不能談
前面列出了各項費用，但實際由買方還是賣方支付，常常是議價的一部分。下表是轉售交易中常見的做法，實際仍以雙方合約約定為準：
| 費用項目 | 常見的負擔方 | 可以談的空間 |
|---|---|---|
| 土地局過戶登記費 | 多由買方負擔 | 賣方急售時，可要求分攤或以降價方式反映 |
| 仲介服務費 | 各自委任的仲介由委任方支付 | 費率與收取時點可在委任時協商 |
| 開發商無異議證明費用 | 多由賣方負擔 | 確認合約中有寫明，避免交易後期被轉嫁 |
| 積欠的社區服務費 | 應由賣方結清 | 過戶前取得結清證明，不接受「交屋後再處理」 |
| 買方的貸款相關費用 | 買方負擔 | 可比較不同銀行的手續費與估價費 |
| 賣方原有貸款的清償與塗銷 | 賣方負擔 | 確認清償流程與時程，避免延誤過戶日 |
預售案的情況不同，開發商有時會以促銷方式代付部分登記費，這時要確認代付的範圍與條件，並把它算進與其他物件比較的總成本裡。
這些費用在什麼時間點要付
知道總額之外，資金的到位時點同樣重要，尤其是從台灣匯款需要預留作業時間。以轉售現房為例，常見的順序如下：
- 簽署買賣備忘錄時：支付訂金，並依委任約定支付或預約仲介服務費。
- 申請無異議證明期間：賣方結清服務費並支付證明相關費用，買方準備過戶當天所需的款項。
- 過戶當天：支付價金餘額、土地局登記費與過戶辦理中心的手續費，常見以當地銀行開立的支票等指定方式支付。
- 交屋之後：開立水電帳戶時通常需要繳交押金，社區服務費則依管理單位的通知按期繳納。
每一個時點需要的金額與付款方式，都請仲介事先以書面列出，再對照你從台灣匯款需要的天數往回推算。
請仲介提供總成本明細時，表上應該有這些欄位
口頭說「大概再加幾趴」不夠用。請仲介用書面列出總成本明細，並確認至少包含：
- 成交價與每平方英尺單價，以及面積的計算基礎。
- 每一項取得費用的名稱、計算方式、金額與負擔方。
- 每一筆款項的付款時點、付款方式與收款對象。
- 交屋後第一年的服務費預估，以及資料來源是社區管理單位的正式通知還是推估。
- 若有貸款，銀行端的手續費、估價費與抵押登記費。
拿到兩三個物件的明細後，用同一個格式排在一起比較，價格高低才有意義。
空置期間，屋主還要負擔哪些費用
租客搬走、新租客尚未入住的期間，租金收入停止，但支出不會跟著停。社區服務費照常計收；水電帳戶若改回屋主名下，基本費用與空調運轉的電費也由屋主支付；為了招租進行的清潔、油漆與小修繕，同樣是這段期間的額外成本。
這些費用單筆不大，卻常被忽略，試算持有成本時，最好把空置期間的固定支出獨立列一行。
預售屋與轉售屋，費用項目不完全一樣
- 預售屋：簽約後需要在土地局的預售登記系統完成登記，相關費用依規定計收；交屋時另有尾款與交屋相關的行政費用，並開始負擔服務費。
- 轉售現房：需要開發商出具無異議證明，並在過戶時一次支付登記費；若物件帶有租約，還要處理押金與預收租金的移轉。
- 預售期間的轉讓：開發商通常收取轉讓手續費，新的買方也需要重新辦理登記，轉讓成本應從預期獲利中先行扣除。
匯款與換匯，也是價格的一部分
從台灣支付杜拜房地產價格，資金通常要經過新台幣換成美元、再換成當地貨幣的過程。每一次換匯都有買賣價差，跨境匯款還可能被中間銀行收取手續費，入帳金額因此少於你匯出的金額。
以下為假設數字，只用來說明計算方式。若總價兩千萬元的物件分四次匯款，每次除了固定匯費，還要承擔匯率的買賣價差；假設整體換匯與匯費成本為總額的千分之五，就是十萬元。金額不算驚人，但若因為入帳不足而延誤付款期限，影響可能更大。實務上可以事先向銀行確認匯款路徑與費用，並在每次匯款時多預留一些緩衝。
賣出時的杜拜房地產價格：出售階段要扣掉哪些費用
評估一筆投資，除了買進與持有費用，還要知道將來賣出時，成交價扣掉哪些項目才是實際拿回的錢。出售費用多半集中在交割前後，事前沒估算容易高估獲利。常見項目如下，由誰負擔以買賣合約約定為準：
- 仲介服務費：依委託合約的比例計算，簽約前確認費率、是否為獨家委託與收費時點。
- 無異議證明相關費用：轉售通常需要開發商出具，申請前要結清所有社區服務費。
- 貸款清償：有房貸的物件要清償餘額並解除抵押，可能另有提前清償的違約金。
- 出售前整理：粉刷、修繕與清潔由賣方自付。
- 出租中的物件：需要租客遷出才能交屋時，要依租約與規定提前通知，或協商補償。
資金匯回台灣還有換匯價差與匯款手續費。處分利得在台灣屬於海外所得，是否需要申報依所得基本稅額條例判斷，門檻以財政部最新公告為準。把這些項目從預估售價中扣除後的出售淨額，才是計算持有期間總報酬應使用的數字。
報價沒寫的加值稅：杜拜房地產價格哪些項目要另外加
杜拜沒有個人所得稅，但阿聯酋有加值稅。買房報價通常不會提到這一層，算總成本時要分清楚哪些項目會另外加上加值稅。
| 項目 | 加值稅的處理 |
|---|---|
| 住宅買賣價金 | 一般不課；開發商在完工後一定期間內首次出售的新成屋適用零稅率 |
| 住宅長期租金 | 一般不課 |
| 仲介佣金 | 屬於服務費用，須另加百分之五加值稅 |
| 開發商與管理單位的行政費 | 依項目而定，請對方在報價中註明是否含稅 |
| 辦公室、店面等商用物件 | 買賣與出租一般適用 |
以下為假設數字，只用來說明計算方式。假設二手公寓成交價兩百萬迪拉姆，仲介佣金約定為成交價的百分之二，也就是四萬，加上百分之五加值稅兩千，實際要付四萬兩千迪拉姆。資金調度表少算這一筆，匯款時就可能不夠。
只有住宅出租、沒有其他營業活動的屋主，一般不需要辦理加值稅登記，相關支出所含的加值稅也無法扣抵。若打算買商用物件，或把住宅改作短期出租，稅務處理可能不同，請以阿聯酋聯邦稅務局的規定為準，並請當地會計師確認。
常見問題
杜拜買房要繳哪些費用？
取得階段有土地局過戶登記費、仲介費、開發商行政與 NOC 費用、貸款相關費用；持有階段主要是社區服務費與管理費。
社區服務費怎麼算？
按建築面積逐年收取，費率依社區設施等級差異很大且會調整，購買前應取得實際費率與近年調整紀錄。
表面收益率可以直接用嗎？
不行。它不扣任何費用，還原後要扣除社區服務費、管理費與空置，分母也要加上取得階段的所有費用。