越南租金報酬率：主要城市比較

河內的租金報酬特徵

河內身為越南首都，租客結構以外派人士、政府機關相關人員與在地中高收入族群為主，市場相對成熟穩定，租金報酬率表現中規中矩，適合重視穩定性與較低波動的投資人考慮。

胡志明市的租金報酬特徵

胡志明市作為越南最大商業城市，外派人士與跨國企業聚集程度高於河內，部分核心商圈物件租金絕對金額較高，但相對房價的報酬率不一定是全國最亮眼，投資人需要視具體物件與區域個別評估。

峴港的租金報酬特徵

峴港以觀光與度假型物件為主要市場特色，租金報酬結構高度依賴觀光客流與短租需求，淡旺季波動明顯，跟河內、胡志明市以長租為主的市場邏輯不同，適合能接受季節性波動的投資策略。

計算報酬率別忘了扣除持有成本

越南物件持有涉及非農業用地使用稅、管理費與可能的維修支出，計算實際淨報酬率時應把這些成本扣除，單純用表面租金除以房價容易高估投資效益，尤其管理費水準因社區條件差異不小。

怎麼幫自己做更貼近實際的比較

建議取得具體物件的實際成交價與租金行情，扣除持有成本後計算淨報酬率，並一併考量各城市的外派人口與觀光客流趨勢，而不是只比較單一時間點的表面報酬率數字做投資決定。

建議把候選城市的報酬率、空置率與招租速度整理成表格逐一比較，用具體數字做決策會比單憑印象或單一則報導更可靠。

建議也向在地物業管理公司了解實際招租所需時間，粗估報酬率再高，若招租速度慢、空置期拉長，實際到手的年化報酬仍會被拉低。

也建議留意匯率波動對實際換算回台幣報酬的影響，報酬率再高，匯率大幅不利時實質效益仍會打折扣。

建議每半年重新檢視一次市場行情，越南租賃市場變化速度較快，過時的報酬率參考可能已不符合現況。

毛租金報酬率與淨報酬率的試算示範

比較越南不同城市的租金報酬率之前，先確定大家講的是同一個數字。毛報酬率是年租金除以房價，淨報酬率則是扣掉空置、管理與稅費後的收入，除以實際總投入。兩者的差距，往往就是不同城市之間真正的差別所在。

以下為假設數字，只用來說明計算方式，不代表任何城市的實際行情：

在這個假設裡，城市乙的帳面租金較高，扣完空置與營運成本後反而落後。比較城市時，請用同一張表把每一項都填上，而不是只比較代銷提供的毛報酬率。

越南各城市的租金行情，去哪裡蒐集比較準

越南的租金資料大多來自刊登平台與仲介，數字的品質落差很大。建議用三種來源互相比對：

• 刊登平台：看同一棟、同房型的刊登租金，同時記下刊登多久仍未下架，掛很久的物件代表開價偏高。
• 大樓管理處：詢問目前出租中的戶數與租客類型，管理處通常最清楚實際的出租狀況。
• 當地物業管理公司：請對方提供同類物件近期實際簽約的租金區間與平均招租時間，這比刊登價更接近成交水準。

三個來源的數字差不多，才拿來計算報酬率；差距很大時，以最保守的那一個為準。

同一城市裡，房型也會拉開租金報酬率

比較城市之前，其實更該先決定房型，因為同一個城市裡，不同房型面對的租客與報酬結構差異很大：

• 套房與一房：租客多是單身外派人員或本地年輕上班族，總價較低、單位面積租金較高，但租客流動較頻繁，每次換租都有空置與清潔成本。
• 兩房：租客範圍最廣，可以是小家庭、合租的上班族或外派夫妻，招租彈性較大，轉售時的買方也較多。
• 三房以上：主要鎖定外派家庭，租期通常較長，但這類租客會挑學校距離、社區設施與管理品質，符合條件的物件才租得出好價格。

家具配置同樣會影響報酬率。鎖定外派租客的物件，多半需要附完整家具與家電才有競爭力，這筆投入要算進總投入；若鎖定本地家庭，基本裝修就可能足夠，但租金水準也會不同。先想清楚你的租客是誰，再回頭計算各城市的報酬率，比較結果才有意義。

外國屋主在越南出租，要先完成的手續

外國人在越南持有的住宅可以出租，但出租前後有幾項手續要處理，否則可能影響收租或被要求補正：

1. 依規定向當地主管機關申報出租，並依法申報繳納租賃收入相關稅費，細節可請管理公司或當地會計協助確認。
2. 租客是外國人時，房東或管理方須依規定向當地公安機關辦理暫住申報。
3. 租約內容寫清楚租期、押金、付款方式、家具清單與提前解約條件，最好備有越文與你看得懂的語言版本。

這些手續會產生代辦與管理成本，也應該列進前面淨報酬率試算的費用項目裡。相關規定可能調整，請以越南主管機關最新公告為準。

長租與短租，在越南各城市的報酬結構不同

同一個城市裡也可能兩種模式並存，關鍵是你的物件所在大樓允許哪一種，以及你願意投入多少管理心力。

人在台灣、無法經常飛越南處理租務的屋主，多半比較適合長租。短租的帳面租金看起來誘人，但入住率、清潔品質與住客糾紛都需要即時處理，代管費用一高，淨報酬率就會被吃掉一大塊。若仍想做短租，簽約前先請代管公司提供同大樓或同區物件的實際營運月報，再用前面的表格重算一次，確認扣完成本後仍然划算。

常見問題

越南哪個城市租金報酬率最高？

沒有絕對答案，需視具體物件計算，胡志明市部分核心商圈租金絕對金額較高，但報酬率不一定最亮眼，建議個案比較。

峴港的租金收益穩定嗎？

峴港以觀光短租為主，淡旺季波動明顯，跟河內、胡志明市的長租市場邏輯不同，適合能接受季節性波動的投資策略。

計算報酬率要扣除哪些持有成本？

建議扣除非農業用地使用稅、管理費與維修支出等持有成本後再計算淨報酬率，才能更貼近實際投資效益。

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