外國房東的租金收入，預設先被扣一筆稅
非美國稅務居民出租美國不動產，租金收入依規定會先被扣繳一定比例的稅款（常見預扣稅率是就總租金收入的固定比例），由房客或代管公司負責代為扣繳給稅務機關，這是美國稅法對外國人來源所得的預設處理方式，目的是確保外國房東的稅款能被有效徵收。
可以選擇改用淨額申報方式
外國房東可以向稅務機關提出選擇，改為把租金收入視為「與美國貿易或業務有實質關聯的所得」（effectively connected income），這樣就不用被就總收入預扣稅款，而是改為每年透過 1040NR（非居民外國人所得稅申報表）申報，並且可以扣除與出租相關的必要費用（管理費、保險、維修、貸款利息、折舊等）後，就淨所得計算應納稅額，這種方式通常比被動預扣總額稅款更節稅，尤其是有實際費用支出的物件。
選擇淨額申報需要多做的準備
要適用淨額申報方式，需要在稅務年度內正式提出選擇（且通常需要每年持續申報1040NR才能維持這個選擇的效力），並保留完整的收支憑證，包含租金收入紀錄、管理費、保險、維修費用等各項單據，這些都是計算可扣除費用的重要依據，建議委託熟悉非居民外國人稅務申報的美國會計師（CPA）協助處理，避免因為不熟悉申報規則而錯失扣除項目。
台灣房東實務上的申報建議
建議在開始出租美國房產前，就先確認要採用預扣方式還是淨額申報方式，並委託代管公司或稅務代理協助處理美國這邊的申報流程；同時也要留意台灣這邊的海外所得申報義務，兩邊資料建議互相核對，確保收支金額一致，避免因為兩地申報資訊不一致而衍生後續的稅務爭議。
常見問題
外國房東的美國租金收入一定會被預扣稅款嗎？
除非正式選擇改用淨額申報方式並持續申報1040NR，否則預設會依規定被就總租金收入預扣一定比例的稅款。
淨額申報一定比較划算嗎？
如果有實際的管理費、保險、維修等費用支出，淨額申報通常能扣除這些成本後再計稅，可能比就總收入預扣稅款更節稅，但需要每年持續申報才能維持這個選擇。
1040NR 一定要委託會計師處理嗎？
不是強制規定，但因為申報規則涉及跨境稅務且相對複雜，建議委託熟悉非居民外國人稅務申報的美國會計師協助，降低出錯風險。
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