美國不是一個房地產市場，而是數十個各自立法的州級市場，其下還有郡與市的規定。這個結構決定了評估方式。
差異一：房產稅由地方決定
房產稅由郡或市課徵，用來支應學區與地方服務，稅率各地差距很大。這造成一個現象：房價便宜的地區未必總持有成本低，因為房產稅可能明顯較高。評估任何物件都要用地址查該郡的稅率與課稅評定價值。
差異二：租賃法規的傾向不同
各州對房東與租客的保護程度差異明顯——租金管制、終止租約的程序、押金的處理規定都不同。對出租導向的買方，這會直接影響你處理問題租客的難度與時間成本，應在選州時就納入考量。
差異三：交易與產權制度
有些州以產權公司辦理結算，有些州以律師主導。產權保險則是全國通行的重要保護機制，調查留置權、地役權與未清稅款，不應省略。
差異四：天災風險與保險
沿海的颶風與洪水、部分地區的野火與龍捲風，都會顯著影響保險費率，且部分風險需另行投保專門險種。近年若干高風險地區的保費上升明顯，這是一項會持續發生的成本。
為何全國性數據意義有限
全國房價指數是數十個走勢不同的市場加總的結果。某些區域因人口移入而上行，某些因產業外移而疲弱，平均值無法解釋任何一個具體物件。要看的是該都會區、甚至該郡與學區的資料。
外國買方該從哪裡開始？
從「總持有成本比率」開始，而不是從房價開始。做法是選定兩三個候選地區，各自查出房產稅率、保險費率與（若有）HOA 費用，加總後除以房價，得到年度持有成本佔房價的比率。這個數字在不同州之間的差距，往往大於房價本身的差距，而且它會年年發生。先用這個比率篩掉成本結構不合理的地區，再進去看個別物件，效率高很多。
從聯邦到社區：美國房地產規範的五個層級
前面說美國是由許多州級市場組成，實際上規範一間房子的不只是州，而是從聯邦到社區好幾個層級疊在一起。弄清楚每一層管什麼，遇到問題時才知道要去哪裡查：
| 層級 | 主要管什麼 | 對你的影響 |
|---|---|---|
| 聯邦 | 聯邦所得稅、外國人出售不動產的預扣稅、公平住房相關規範 | 租金與出售所得的申報，以及出售時價款會被先行預扣的機制 |
| 州 | 州所得稅、房東與租客關係的法律、交易與過戶慣例、經紀人執照 | 出租的管理難度、交易流程與州層級的稅負 |
| 郡 | 房產稅的評定與徵收、產權與契據登記 | 每年的房產稅金額，以及查詢產權紀錄的地方 |
| 市或鎮 | 土地使用分區、建築許可、短期出租規定 | 能不能改建、加蓋或做短租 |
| 社區管理組織 | 社區規約、管理費、外觀與出租限制 | 每月固定支出，以及能否出租、怎麼出租 |
同一個物件，五個層級的規定都要符合。許多外國買方只研究了州的規定，卻在市政府的短租規定或社區規約上碰壁。
州與州之間，稅制還有兩項常被漏掉的差異
房產稅之外，以下兩項州層級的稅制差異，對長期持有的外國買方影響同樣深遠：
- 州所得稅：部分州不課州個人所得稅，部分州則會對在當地產生的租金所得與出售所得課稅。收租型買方在比較報酬時，應把州所得稅一併算入。
- 州層級的遺產稅或繼承稅：聯邦遺產稅之外，有些州另外課徵遺產稅或繼承稅，免稅額度與稅率各州不同。以資產傳承為目的的買方，選州時要一起考慮。
出售時也要注意預扣機制：外國人出售美國不動產時，聯邦規定買方須從價款中先行預扣一部分稅款，部分州也有自己的預扣規定。預扣不等於最終稅負，可以透過申報多退少補，但會影響出售當下能拿回的現金。實際比例與申報方式，請以美國國稅局與該州稅務機關的最新規定為準，並由會計師協助處理。
用一個地址，查出美國房地產物件的公開資料
美國的不動產資料公開程度相當高，拿到一個物件地址之後，可以依序查詢以下資料，作為和經紀人討論的基礎：
- 郡估價機關網站：查詢課稅評定價值、土地與建物面積、建造年份等基本資料。
- 郡稅務機關網站：查詢歷年的房產稅金額與繳納狀況，確認是否有欠稅。
- 郡登記機關：查詢契據與抵押登記，了解歷次移轉的時間與目前的權利狀態。
- 市政府的分區與建築許可資料：確認物件所在的使用分區，以及過去增建、改建是否有申請許可。
- 聯邦緊急事務管理署的洪水地圖服務中心：查詢物件是否位於洪水風險區，這會影響是否需要另外投保洪水險。
各郡的網站介面與名稱不盡相同，有些資料需要付費或臨櫃申請。查到的資料若與刊登內容不一致，例如面積或房間數不同，要請經紀人說明原因，必要時由產權公司進一步確認。
外國買方比較州郡時常犯的錯
第一種是以城市名氣選地。知名大城市的核心區價格高、持有成本也高，但同一個都會區內，周邊郡縣的稅率、學區與租金條件可能完全不同，只看城市名稱容易錯過更合適的選擇。
第二種是只看州界，不看郡界。房產稅、產權登記與部分管理規定由郡負責，同一州內相鄰的兩個郡，持有成本可能就有明顯落差，比較時至少要細到郡的層級。
第三種是把在台灣的經驗直接套用。台灣的房屋稅與地價稅占房價的比例普遍不高，許多台灣買方因此低估美國房產稅的分量，也低估社區規約對出租與改建的限制。先調整這個認知，後面的比較才會準確。
依持有目的，決定先比較哪些州郡差異
前文建議先用總持有成本比率篩選地區，在這個基礎上，不同目的還要再加上不同的篩選條件：
- 收租為主：優先比較各州的租賃法規傾向、州所得稅與保險費率，再看該郡的租金水準與空置狀況。
- 子女就學或家庭自住：優先比較學區與房產稅，學區評價高的地方房產稅通常也較高，兩者要一起看。
- 退休或長住：除了稅負，也要考慮天災風險、醫療資源與氣候，保險費率的長期變化尤其重要。
- 資產傳承：先決定持有結構，再比較州層級的遺產或繼承稅制，避免日後由家人在美國處理繁複的遺產程序。
把目的放在最前面，可以大幅縮小研究範圍，不必一開始就試圖了解所有州的規定。
常見問題
全國房價數據可以參考嗎？
只能看大方向。美國由數十個走勢不同的市場組成，應看該都會區、郡與學區的資料。
房價便宜的地方划算嗎？
未必。房產稅率可能明顯較高，應以年度持有成本佔房價的比率比較，而非只看房價。
租賃法規會影響投資嗎？
會。各州對房東與租客的保護程度不同，直接影響處理問題租客的難度與時間成本。