PITI 是什麼，為什麼比單純本息重要
美國銀行核貸與屋主規劃現金流時，習慣用 PITI 這個概念表示每月實際支出：Principal（本金）、Interest（利息）、Taxes（房產稅，通常按月分攤存入代收帳戶）、Insurance（房屋保險，同樣按月分攤存入代收帳戶）。很多人試算房貸時只算本金加利息，忽略了房產稅與保險這兩項，導致低估實際每月負擔，這是最常見的試算誤區。
本金與利息（PI）怎麼算
本息攤還的月付金，是依貸款本金、年利率與貸款年限，用年金現值公式計算，實務上可以直接使用線上房貸計算機輸入這三個變數得到估算結果。舉例來說，貸款金額、利率、年限任何一項改變，月付金都會跟著變動，其中利率的影響幅度通常比想像中更大，即使利率只差半個百分點，長期累積下來的總利息支出差異也相當可觀。
房產稅與保險（TI）怎麼併入月付金
多數銀行會把預估的年度房產稅與房屋保險金額除以12，併入每月月付金一起代收，存入一個代收帳戶（escrow account），到繳費期限時由銀行代為支付給稅務機關與保險公司，這種做法讓屋主不用自己記得繳費期限，但也代表帳面上的月付金會比純粹本息金額高出一截，試算時務必把這兩項加進去，才能得到接近實際負擔的數字。
試算時容易忽略的其他項目
如果物件屬於公寓或有 HOA 管理的社區，每月的 HOA 費用也應該加進總支出試算中，雖然不屬於 PITI 的範疇，但確實是每月固定要支付的現金流出；此外若頭期款比例低於一定門檻，部分貸款類型還會要求額外投保房貸保險（mortgage insurance），這也是完整試算時不該遺漏的項目，加總後才能真正反映每月的現金流負擔。
常見問題
PITI 試算跟一般房貸計算機算出來的月付金一樣嗎？
不一定，很多陽春型房貸計算機只算本金加利息（PI），沒有把房產稅與保險（TI）算進去，PITI 完整試算的月付金通常會更高。
房產稅跟保險費用一定要併入月付金代收嗎？
多數銀行會要求併入代收帳戶一起繳納，但部分貸款條件或頭期款比例較高的情況，也可能允許屋主自行分開繳納，實際規則因銀行而異。
HOA 費用算在 PITI 裡面嗎？
不算，HOA 費用是額外的支出項目，試算完整每月現金流時，建議把 PITI 加上 HOA 費用一起計算，才能得到真實的總支出。
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