美國房貸常見的幾種類型
Conventional loan（傳統貸款）是最主流的房貸類型，不受政府機構擔保，核貸標準相對嚴謹；Jumbo loan（巨額貸款）適用於超過一般傳統貸款額度上限的高總價物件，利率與核貸條件通常更嚴格；FHA loan 是由政府機構提供擔保的貸款，頭期款門檻較低，但主要服務美國居民自住買家，外國買家通常無法申請這類政府擔保貸款，多半只能選擇 conventional 或 jumbo 貸款。
頭期款（down payment）要準備多少
美國本地居民自住買家的頭期款門檻可以低至一成甚至更低（視貸款類型而定），但外國買家（非美國稅務居民）申請房貸，銀行普遍要求較高的頭期款比例，常見門檻落在三到四成以上，這跟本地居民的優惠貸款方案有明顯差距，規劃購屋預算時務必以外國買家適用的門檻為準，而不是參考美國本地新聞報導的低頭期款方案。
信用分數（credit score）在美國房貸中的角色
信用分數是美國銀行核定利率與貸款條件的重要依據，分數越高，通常能拿到越低的利率與更寬鬆的核貸條件。外國買家因為沒有美國本地信用記錄，多數銀行會改用替代審核方式，例如參考母國信用資料、要求更高頭期款、或提供更完整的資產證明，這也是外國買家申貸流程通常比美國本地居民更繁瑣的主因。
申請美國房貸的基本流程概念
大致流程包含：預先審核（pre-approval，讓買家知道大致可貸金額）、看屋簽約、正式申請貸款並提交財力與身分文件、銀行進行房屋估價與核貸審查、最終完成過戶撥款。外國買家建議提早透過熟悉跨境案件的房貸經紀人協助，確認自己適用的貸款類型與大致核貸門檻，再進場看屋，避免看中物件後才發現貸款條件不符預期。
常見問題
外國人可以申請美國的 FHA 貸款嗎？
通常不行，FHA 貸款是政府擔保方案，主要服務美國居民自住買家，外國買家一般只能申請 conventional 或 jumbo 一般貸款。
外國人在美國買房頭期款要準備多少？
常見門檻落在三到四成以上，比美國本地居民自住買家的優惠方案高出不少，實際比例會因銀行與個人條件而異。
沒有美國信用記錄還能申請房貸嗎？
可以，但銀行通常會改用替代審核方式，例如參考母國信用資料或要求更高頭期款，建議透過熟悉跨境案件的房貸經紀人協助媒合。
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