什麼是NAR和解案帶來的改變
2024年全美不動產經紀商協會（NAR）的訴訟和解案生效後，美國房地產交易的仲介佣金結構出現重大調整，過去慣例由賣方支付買賣雙方仲介佣金、並透過MLS系統揭露的做法已經改變，買方須先簽署「買方代理合約」（Buyer Representation Agreement）才能請仲介帶看物件。
買方現在可能須自行負擔仲介費
由於賣方不再被要求透過MLS自動提供買方仲介的佣金，買方在簽署代理合約時，須與自己的仲介協商佣金金額與支付方式，部分情況下賣方仍可能同意支付，但已不再是預設慣例，這是ptt上近期常見的討論話題與困惑來源。
這對海外買方有什麼實際影響
海外買方原本就對美國交易流程不熟悉，這項變化代表在委託仲介前，須更主動地確認佣金結構與支付方式，建議在正式簽署代理合約前，仔細詢問清楚佣金比例、支付時機與是否有可能由賣方分擔，而不是假設沿用過去的舊慣例。
該怎麼因應這項變化
建議尋找熟悉海外買方需求、且願意清楚說明佣金結構的仲介，簽署代理合約前逐條確認內容，並可視需求協商合約的有效期限與排他性條款，而不是在不清楚具體條款的情況下貿然簽署。
簽代理合約前該問仲介的具體問題
建議簽署買方代理合約前，明確詢問：佣金比例是多少、賣方是否有可能分擔部分或全部佣金、合約的有效期限是多久、是否具有排他性（是否只能透過這位仲介看房）、若中途想更換仲介該如何處理，把這些問題逐一問清楚並落實在書面合約中，避免簽約後才發現條件與預期不符。
這項變化對議價空間的可能影響
部分討論認為，佣金結構透明化後，買賣雙方對於仲介費用的議價空間可能增加，但實際情況因地區與市場冷熱程度而異，建議不要預設一定能議到更低的佣金，而是實際詢問並比較不同仲介提出的合作條件。
在 ptt 看到的美國買房經驗，怎麼判斷還適不適用
ptt 上的美國買房文章累積了大量第一手經驗，很有參考價值，但美國各州制度不同，市場與規則也會變。引用別人的經驗之前，建議先用以下幾個問題過濾：
- 發文時間：仲介佣金的做法在 2024 年和解案生效前後有明顯差異，較早的文章談到佣金由賣方全包，現在不一定適用。
- 物件所在州：契約範本、交易由律師或 escrow 主導、房產稅與租賃法規都因州而異，別州的做法不能直接套用。
- 原 PO 的身分：在美國工作、有當地收入與信用紀錄的買方，貸款與文件條件和人在台灣的買方差很多。
- 物件類型與市場狀況：熱門區域的單棟住宅和冷門區域的公寓，議價空間與競爭程度完全不同。
把這些條件和你自己的情況對照，相同的越多，參考價值越高。真正要做決定時，仍以你手上的合約條文與當地專業人士的說明為準。
買方仲介費的三種支付安排
前面提到賣方不再預設支付買方仲介的佣金，但這不代表買方一定要自己全額付。實務上的支付安排大致有三種，每一種都要在出價書或代理合約中寫清楚：
| 支付安排 | 怎麼做 | 要注意的地方 |
|---|---|---|
| 請賣方支付 | 在出價書中載明要求賣方負擔買方仲介費 | 賣方會把它當作出價條件之一，等於降低賣方的實拿金額 |
| 買方自付 | 交屋時由買方支付給自己的仲介 | 增加交屋時要準備的現金，通常需要以自有資金支付 |
| 雙方分擔 | 賣方支付一部分，其餘由買方補足 | 代理合約要約定差額由誰負擔 |
代理合約上應該明確寫出佣金的金額或計算方式，並確認兩件事：若賣方願意支付的金額低於合約約定，差額是否由你補足；若賣方支付的金額高於約定，仲介是否只收約定的數額。這兩點寫清楚，交屋時就不會對費用產生爭議。若你有貸款，也要先問貸款機構是否限制賣方提供的費用優惠。
用假設數字看仲介費怎麼影響出價
以下為假設數字，只用來說明計算方式。假設物件開價五十萬美元，你與仲介約定的佣金為成交價的百分之二點五，也就是一萬兩千五百美元。
方案一，你出價五十萬美元，並要求賣方支付買方仲介費，賣方實拿四十八萬七千五百美元。方案二，你出價四十九萬美元，仲介費由你自付，賣方實拿四十九萬美元，但你交屋時要多準備一萬兩千五百美元現金。從賣方的角度看，方案二的實拿金額反而比較高。
這個例子說明，比較不同出價時要看賣方的實拿金額，而不是只看成交價。仲介費由誰付，會同時影響你的現金需求、貸款金額與出價競爭力，出價前請仲介幫你把不同組合的數字攤開比較。
想提前結束代理合約時要看的條款
簽了買方代理合約之後，若發現仲介不適合，能不能換人，取決於合約的終止條款。簽約前與簽約後都要特別留意兩個地方：一是你可以在什麼條件下、以什麼方式提前終止合約；二是合約有沒有保護期的約定。
保護期的意思是，合約終止後的一段期間內，你若買下原仲介曾經介紹或帶看過的物件，仍可能需要支付佣金給原仲介。這項約定若沒注意，換了仲介之後買下同一間房子，可能面臨兩邊都要求佣金的情況。終止合約時，請以書面確認終止日期，並取得原仲介帶看過的物件清單。
不委任買方仲介，自己買可行嗎
佣金結構改變後，ptt 上也有人討論不找買方仲介、直接向賣方仲介出價。這在制度上是可行的，但你要知道，賣方仲介的責任是替賣方爭取最好的條件，不會站在你的立場議價或提醒風險。部分州允許同一位仲介同時代表買賣雙方，但其中的利益衝突要先弄清楚。
對人在台灣、不熟悉當地流程的買方來說，完全沒有專業協助的風險較高。若想節省佣金，可以考慮只委任律師審閱契約與處理交易文件，或詢問仲介是否提供收費較低、服務範圍較窄的方案。無論選哪一種，都要確認誰負責追蹤條件期與交屋期限，這是自己買房最容易出錯的地方。
美國買房ptt較少談到的一題：自付的仲介費日後怎麼報稅
佣金改由買方協商後，ptt 上常討論能不能少付，較少人問這筆錢在稅務上怎麼處理，答案會影響日後出售的應稅利得。
美國稅法上，取得不動產時支付的部分結算費用，例如法律費、登記費、產權保險與買方負擔的移轉稅，原則上計入房屋的成本基礎，而不是當年度費用；為完成購買而支付給仲介的佣金，一般也屬於取得成本。成本基礎越高，出售利得越低；出租物件的建物成本基礎還是每年折舊的依據。
實務上要注意三點：
- 留存結算單與佣金收據。佣金若由賣方以讓價或補貼方式支付，處理方式不同，要請會計師依結算單判斷。
- 日後你身為賣方支付的佣金，可以從出售價款中扣除，與買進時的佣金分開計算。
- 外國人出售時的預扣以成交價計算，不會因成本基礎高而少扣，效果要到申報退稅才反映，文件不全就可能退不回來。
仲介費之外，美國買房費用還能跟賣方談什麼：賣方補貼的用法
佣金結構改變後，ptt 上討論最多的是買方仲介費誰付。其實美國買房費用中，可以跟賣方協商的不只佣金，還有交割費用的分攤與賣方補貼，而且這幾項會互相影響。
賣方補貼是指賣方同意在交割時拿出一筆錢，抵付買方的交割費用，例如貸款手續費、產權保險、託管費、預付的地產稅與保險，或用來降低貸款利率的點數。它和直接降價的效果不同：降價會降低貸款金額，部分地區也會降低日後的稅基；補貼則是減少交割時要準備的現金，對手頭資金較緊的買方更有幫助。
使用賣方補貼要注意：
- 貸款機構的上限：多數貸款方案對賣方等利害關係人可支付的補貼設有比例上限，依貸款類型、自備比例與物件用途而不同，出價前先問貸款專員。
- 只能抵實際費用：補貼通常只能用於結算單上的實際交割費用，不能領成現金；補貼大於實際費用時，多出的部分可能無法使用。
- 和仲介費一起算：若同時要求賣方支付買方仲介佣金，兩者加總會被賣方視為整體讓步，在競爭激烈的物件上可能降低出價的吸引力。
- 估價要撐得住：為了取得補貼而把成交價拉高，估價若不足，差額仍要自備。
產權保險、移轉稅與託管費由誰負擔，各地有慣例，但合約可以另外約定。寫出價書時，請仲介逐項說明當地慣例與這份出價的安排，確認每一項費用的負擔方，交割時才不會出現預期外的支出。
常見問題
美國買房現在一定要付仲介費嗎？
制度改變後，買方須先簽署代理合約與仲介協商佣金，部分情況下賣方仍可能同意支付，但已不是預設慣例，建議簽約前務必確認清楚佣金的支付方式。
買方代理合約一定要簽嗎？
若想請仲介帶看物件，目前普遍須先簽署買方代理合約，簽署前建議仔細確認合約條款，包括佣金比例、有效期限與是否具排他性。
這項改變是全美國都適用嗎？
NAR和解案的影響範圍涵蓋全美多數地區，但具體執行細節可能因地區與個別仲介公司而略有差異，建議向當地仲介確認實際適用的做法。
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