稅制規定會調整且個案差異大,本文僅說明環節架構,不構成稅務意見;實際請洽熟悉跨境稅務的會計師與英國律師。
環節一:購買資格沒有限制
英國不限制外國人購買不動產,不需要簽證或居留身分,也沒有類似澳洲的外國投資審查程序。你可以自由持有、出租、繼承與出售。限制不在資格,而在成本。
環節二:三層印花稅是主要差距
基本級距之外,非居民有附加;若名下已有其他住宅(包含海外的),可能再疊加一層。三層同時適用時,總稅負與本地首購者差距明顯。試算時必須以你的實際身分與持有狀況計算——這是台灣買方最常低估的一項。
環節三:租金與處分都要申報
租金所得須在英國申報,非居民有專屬的申報機制(未辦理時,租金可能被代扣)。出售時,非居民就英國不動產的處分利得同樣有申報義務,且有時限規定,逾期有罰則——這一項是很多人不知道而踩到的。同時台灣端也要依海外所得規定申報,兩邊都不能漏。
環節四:資金匯入與貸款
大額資金匯入時,律師與銀行會進行客戶審查,要求說明資金來源,匯款路徑與原始帳戶應能相互對應。若需貸款,非居民可承作的產品較少、自備款比例較高,且可能要求在英國開立帳戶——開戶本身需要時間,建議與看屋同步進行。
遺產稅是最少被討論卻金額最大的一項
英國的不動產屬於當地資產,非居民持有時同樣可能面對英國的遺產稅,而非居民的免稅額與本國居民可能有差異。這一項與所得稅是不同制度,且持有架構的選擇會實質改變結果——而架構在購買後變更可能觸發移轉稅費。
最該先找的專業人士是誰?
稅務師,而且要在出價之前。因為印花稅的層級、租金申報的方式、以及持有架構對遺產稅的影響,這三項的決定都在購買前,事後調整的成本很高甚至不可逆。律師可以幫你完成交易,但只有稅務師能告訴你「用什麼身分、什麼架構買,十年下來會差多少」——而這個差距,往往比你在議價上省下的金額大得多。
常見問題
台灣人可以在英國買房嗎?
可以。英國不限制外國人購買不動產,也沒有外國投資審查程序,限制不在資格而在成本。
出租要在英國報稅嗎?
需要。非居民有專屬的申報機制,未辦理時租金可能被代扣,同時台灣端也要依海外所得規定申報。
遺產稅要注意什麼?
英國不動產屬當地資產,非居民持有時同樣可能面對英國遺產稅,持有架構的選擇應在購買前決定。