東森國際地產是不動產顧問公司，不辦理簽證業務。退休居留計畫的類別、門檻與程序調整頻繁，請以菲律賓官方當期公告為準，並洽移民署許可的移民業者或當地合格代辦。
菲律賓的退休居留計畫，是東南亞幾個國家中結構相對清楚的一種。它的核心機制是定存，而定存在符合條件時可轉為不動產投資——這個轉換機制，就是它與置產最直接的連結。
制度的基本結構
申請人依年齡與是否有退休金等條件，適用不同的類別與存款門檻，將款項存入指定的銀行帳戶。核准後取得居留身分，並可為符合條件的家屬申請。存款在居留期間須維持，離開該計畫時依規定辦理返還。
定存轉為不動產投資的機制
在符合規定的情形下，部分類別允許將定存轉換為不動產投資。由於外國人不得持有土地，可用的標的通常限於 condominium 單位或長期租賃的安排，且可能有金額下限與標的條件的要求。轉換的程序、所需文件與是否可回復，都應向主管機關或合格代辦取得書面確認。
轉換前要想清楚的三件事
第一，流動性改變：定存可依規定返還，不動產則需要時間處分，且處分可能影響居留資格。第二，標的選擇受限：為了符合轉換條件而挑選的物件，未必是市場上流動性最好的，這個限制本身就是成本。第三，物件的持有成本：管理費與相關支出會持續發生，而定存不會。
置產時要確認的項目
該棟的外國人持有比例是否還有額度；開發商的完工與交屋紀錄；管理費水準與調整紀錄；以及該區段的租賃需求與空置狀況。若不打算全年居住，出租的可行性與管理安排也應事先確定。
到底該不該轉成不動產？
取決於你是否真的需要那個空間。如果計畫在菲律賓長住，把資金從幾乎沒有報酬的定存轉成自己居住的住所，同時省下租金，這個轉換是合理的。如果只是偶爾停留、其餘時間空置或出租，那麼要比較的是「不動產的淨收益扣除持有成本與流動性損失」與「定存的確定性」——在多數情況下，若沒有實際使用需求，維持定存反而更單純，因為它不會把你的居留資格與一個難以處分的資產綁在一起。這個判斷應該由居住計畫決定，而不是由投報率決定。
維持定存、轉為自住、轉為出租：三種做法的試算方法
以下為假設數字，只用來說明計算方式，與任何居留類別的實際存款門檻、利率或轉換條件無關。前面提到該不該轉換要由居住計畫決定，實際比較時，可以把三種做法放在同一張表上看每年的淨效益：
| 做法 | 每年的收益或節省 | 每年的支出 | 每年淨效益 |
|---|---|---|---|
| 維持定存八百萬披索 | 假設年利率百分之一，利息八萬披索 | 無 | 八萬披索 |
| 轉為自住公寓 | 省下的房租，假設每月三萬五千披索，一年四十二萬披索 | 管理費、地方不動產稅與維修，假設十二萬披索 | 三十萬披索 |
| 轉為出租公寓 | 扣除空置後的租金，假設三十三萬披索 | 管理費、稅、代管與維修，假設十五萬披索 | 十八萬披索 |
帳面上，自住的效益最高，因為省下的房租是確定的；出租的效益則取決於空置與管理。但這張表還沒有計入流動性：定存在離開計畫時依規定返還，不動產則需要時間出售，而且出售價格不確定。如果你預期居住的年數不長，流動性的代價可能把前兩種做法的差距吃掉一大部分。
選物件時，先看它的「退場友善度」
用於居留相關安排的物件，日後處分時可能同時牽動居留身分與存款返還的時程，因此它比一般投資物件更需要容易出售。挑選時可以多看幾個面向：
- 房型普遍：選擇市場上最多人找的面積帶與格局，買方範圍越廣，出售越快。
- 大樓管理良好：管理費收繳正常、公設維護完善的大樓，二手買方較願意出價。
- 文件齊全：產權證書、稅籍與歷年繳費收據都整理好，買方與律師查核的時間越短越好。
- 不依賴單一買方族群：本地買方與外國買方都可能接手的物件，比只有特定族群會買的物件更有彈性。
台菲兩地輪流住時，空著的房子怎麼照顧
不少持有退休居留的人，實際上是台灣與菲律賓兩地輪流居住。房子一年有一段時間空著，若沒有安排好，回來時可能面對發霉、漏水或欠費的問題：
- 防潮與通風：濕熱氣候下長期密閉容易發霉，可委託管理單位或看管人員定期開窗通風、檢查冰箱與冷氣。
- 水電安排：離開前關閉總水閥，非必要的電器拔除插頭，並確認哪些設備需要維持通電。
- 費用代繳：管理費、水電基本費與地方不動產稅的繳費期限，最好設定代繳或預繳，避免累積滯納金。
- 颱風季檢查：颱風過後請看管人員進屋確認窗戶、陽台與天花板有無滲水，並拍照回報。
- 保險與鑰匙：確認住宅保險是否涵蓋颱風與水損，備用鑰匙交給可信任的人並留下紀錄。
離開退休居留計畫時的處分順序
若日後決定結束在菲律賓的長住，房產與居留的處理有先後關係，順序錯了可能讓你在兩邊都卡住。一般可依以下順序規劃：
- 先向主管機關確認結束計畫時，存款返還與身分取消的程序，以及已轉為不動產的部分該如何處理。
- 提早委託仲介評估物件價格並開始銷售，不要等到身分取消前才倉促出售。
- 出售時依規定完成交易稅費的繳納，取得完稅證明與過戶文件。
- 確認售屋款與返還的存款要匯到哪個帳戶，以及匯回台灣時需要準備的文件。
- 處理完管理費結清、水電與網路停用、租約或代管合約終止等收尾事項。
家屬與傳承：居留身分和房產的處理方式不同
居留身分屬於個人，不會由家屬繼承；但你名下的菲律賓公寓，日後會成為遺產的一部分。外國人透過繼承取得菲律賓不動產時，需要經過當地的遺產處理程序，菲律賓端也可能有遺產相關稅負，實際規定以當地主管機關公告為準。
台灣端同樣需要注意：在台灣有住所的國人，海外財產也可能列入遺產稅的計算範圍。建議在購屋時就向菲律賓律師與台灣的會計師分別確認傳承安排，例如是否需要在兩地分別準備遺囑、家屬日後要準備哪些文件，避免家人在處理後事時面對兩國程序卻毫無頭緒。
以退休居留存款購屋時，買賣合約要特別寫明的條件
定存轉為不動產比一般買賣多一道關卡：主管機關是否認可這筆投資，且存款釋出要與付款銜接。沒寫進合約，審核不過或時程延誤的風險就全落在你身上。簽約前請律師確認涵蓋以下條件：
- 審核前提：交易以主管機關核准轉換為前提，未獲核准時已付款項如何全額退還、多久退還。
- 付款時程：付款日期配合存款釋出流程，避免因機關或銀行作業時間被認定逾期而遭罰款或解約。
- 買方名義：登記名義要符合主管機關對轉換投資的要求，通常是居留持有人本人，英文姓名須與護照一致。
- 物件聲明：賣方保證外國人額度足夠、產權無未揭露的擔保，並提供轉換審核所需文件。
- 交屋與過戶期限：預售物件要寫明延誤時對居留條件的影響由誰負責。
草稿確定後，先連同物件資料向主管機關或其認可窗口確認符合轉換要求，再簽約付款，避免買下無法維持居留資格的房子。
菲律賓退休簽證、觀光延簽與依親簽證，長住身分怎麼選
想長住菲律賓的退休族，不是只有退休居留一條路。先對照三種長住身分，再決定是否值得為菲律賓退休簽證存入定存或購屋：
| 身分 | 主管機關 | 適合的人 | 主要限制 |
|---|---|---|---|
| 觀光簽證延期 | 移民局 | 每年只住幾個月、仍在評估的人 | 須定期辦理延期，累計停留有上限 |
| 依親移民簽證 | 移民局 | 配偶為菲律賓公民的人 | 以婚姻關係為基礎，須提出婚姻證明 |
| 退休居留 | 退休管理局 | 符合年齡條件、能存入指定存款的人 | 存款或轉換後的房產須依規定維持 |
選擇時可以從三個問題切入。第一，一年實際住多久：只住冬季幾個月的人，觀光延期可能比綁定一筆長期存款划算；全年居住的人，反覆延期就成為負擔。第二，配偶是否為菲律賓公民：符合依親資格的人不必綁定存款，但身分與婚姻關係相連。第三，資金能否長期不動：退休居留的存款或轉換後的房產，處分時會牽動居留資格。
各類身分的年齡、存款與停留上限經常調整，菲律賓退休移民的實際條件以移民局與退休管理局的當期公告為準。
常見問題
定存一定要維持嗎？
居留期間原則上須維持，離開計畫時依規定辦理返還。部分類別允許在符合條件下轉換為不動產投資，程序應向主管機關確認。
轉成不動產之後可以賣嗎？
處分可能影響居留資格，且不動產需要時間才能變現。轉換前應確認處分的規定與對居留身分的影響。
退休居留可以工作嗎？
居留身分與工作許可通常是兩套制度。是否附帶工作權須依該類別的當期規定確認，並注意外資持股相關限制。