菲律賓房地產稅不是單一稅目，而是持有階段跟交易階段各自有不同的稅要繳，把兩個階段的稅目搞清楚，才能準確估算整體的持有成本與交易成本。
持有階段：不動產稅
持有菲律賓不動產的所有權人，須每年向地方政府繳納不動產稅，計算基礎是前面提到的官方分區價值，而非市場成交價。稅率與計算方式依地方政府規定而異，購買前應向當地評稅機關確認目標物件所在地區的具體稅率。
交易階段：印花稅
不動產買賣契約須繳納印花稅，計算基礎通常是市場申報價格與官方分區價值兩者中較高者，這筆稅負在完成交易時就須繳納，是簽約階段就該預先準備的支出。
交易階段：轉讓稅
移轉登記時另須向地方政府繳納轉讓稅，稅率依地方政府規定而異，這是完成產權過戶必經的稅費之一，通常與印花稅一併規劃在交易總成本中。
交易階段：賣方的資本利得稅或所得稅
賣方出售不動產產生的利得，依賣方身分與交易性質，可能適用資本利得稅或列入一般所得課稅，具體適用方式與稅率應向當地會計師確認，這部分主要影響賣方而非買方，但若買方未來計畫轉售，也該提前了解。
外國人在稅務上跟本地人有差別嗎
不動產相關稅負原則上不因所有權人的國籍而有差別待遇，但外國人的持有架構（例如透過合法允許的公寓所有權或特定公司架構）可能影響適用的稅目細節，購買前應請熟悉當地稅法的會計師依實際持有架構確認。
規劃預算時該怎麼把這些稅目排進時間軸
印花稅與轉讓稅在交易完成階段就須繳納，是購買時的一次性成本；不動產稅則是每年持續發生的持有成本。建議在購買前把這兩類稅負分開估算，交易時準備一次性稅費預算，長期持有則將每年的不動產稅納入持有成本規劃。
四大稅目以外，菲律賓房地產交易還會遇到的費用
前面介紹的不動產稅、印花稅、轉讓稅與賣方的出售稅負，是最常被提到的四項。但實際編預算時，還有幾筆容易漏掉的稅費，金額依物件與地方政府而不同，報價時要逐項問清楚：
| 項目 | 發生時點 | 要確認的重點 |
|---|---|---|
| 加值型營業稅 | 向開發商購買新成屋或預售屋時 | 該物件是否適用、開發商的報價是否已含稅，合約總價與付款明細上是否分開列示 |
| 產權登記規費 | 辦理過戶登記時 | 由產權登記機關收取，依登記價值計算，通常由買方負擔 |
| 契約公證費 | 簽署買賣契約時 | 菲律賓的不動產買賣契約需經公證，費用由誰支付要在契約中約定 |
| 雜項手續費 | 預售交屋前後 | 部分開發商會另收過戶代辦、水電錶申請等雜費，要求在簽約前列出項目 |
購買預售屋時，這些費用有時會被包裝成一筆「雜費」在交屋前才收取。簽約前請開發商把雜費的內容與計算方式寫進合約附件，避免交屋時才發現預算不足。
從簽約到換發產權證書：菲律賓房地產稅的繳納順序
交易階段的稅費不是同時繳，而是有先後關係，前一步沒完成，下一步就無法進行。以二手公寓買賣為例，一般流程如下：
- 雙方簽署買賣契約並完成公證。
- 向菲律賓國稅局繳納出售相關稅負與印花稅，並取得國稅局核發的完稅與准予登記證明。
- 持完稅證明向物件所在地的地方政府繳納轉讓稅。
- 向產權登記機關辦理過戶，註銷原產權證書並以買方名義換發新的產權證書。
- 向地方評稅機關申請更新稅籍資料，日後的不動產稅才會寄到你名下。
最後一步最常被忽略。稅籍沒有更新，不動產稅的繳款通知仍會寄給前屋主，等到發現時可能已經累積欠稅與罰款。
買二手物件前，先確認前屋主有沒有欠稅
地方政府對欠繳不動產稅的物件可以追繳，嚴重時甚至可依法拍賣。欠稅跟著物件走，不會因為換了所有權人就消失，所以購買二手物件前，至少要請賣方提供以下資料：
- 最近一期不動產稅的繳費收據，以及地方政府核發的完稅證明。
- 現行的稅籍資料，確認登記的評定價值與物件描述是否與產權證書一致。
- 大樓管理單位出具的管理費結清證明，管理費雖然不是稅，但欠繳時同樣可能影響過戶。
這些文件可在契約中列為付款條件，賣方提供並經確認後再支付尾款，比事後追討容易得多。
預售屋買方的稅費時間點跟二手屋不同
向開發商購買預售屋時，稅費的發生時點和二手交易不一樣。分期付款期間，若該物件適用加值型營業稅，通常已經包含在每期款項中；但轉讓稅、登記規費與過戶相關費用，多半要等你付清全部房款、開發商簽署最終買賣契約之後才會發生。
這代表兩件事。第一，交屋時你可能還要另外準備一筆過戶稅費，不能把分期款付完就當作全部成本。第二，產權證書轉到你名下的時間，往往比交屋晚上一段時間，期間你持有的是開發商的買賣合約，而不是產權證書。簽約前要問清楚過戶由誰代辦、相關稅費何時收取，以及預計多久可以取得登記在你名下的產權證書。
出租收入的稅務：菲律賓端與台灣端都要看
如果你打算把菲律賓的房子出租，租金收入在菲律賓端可能涉及所得稅申報或扣繳，適用方式會依你是否為當地居民、是否透過管理公司出租而不同，應由當地會計師確認。
回到台灣端，個人的海外所得有申報規定，達到一定門檻時需計入最低稅負制的基本所得額。兩地是否有可以扣抵已繳稅額的機制，以及要保留哪些菲律賓端的繳稅證明，建議同時詢問台灣的會計師，並以財政部最新公告為準。
向會計師與律師確認菲律賓房地產稅的問題清單
- 以我打算採用的持有方式，買進、持有、出租與出售各會涉及哪些稅目？
- 這個物件的稅基會以成交價還是政府評定價值計算，兩者目前大約相差多少？
- 契約中哪些稅費約定由我負擔，是否符合當地慣例？
- 出租時，管理公司是否會代為扣繳稅款，我需要保留哪些文件？
- 日後出售時，要準備哪些取得成本與繳稅證明，才能順利完稅與匯回價款？
常見問題
菲律賓不動產稅每年都要繳嗎？
是的，持有不動產的所有權人須每年向地方政府繳納不動產稅，計算基礎是官方分區價值，稅率依地方政府規定而異。
印花稅是買方還是賣方繳？
實務上買賣雙方可能依契約約定分擔，但法規上的納稅義務歸屬應向當地律師或會計師確認，並在簽約前於契約中明訂由誰負擔。
未來要轉售，現在該注意什麼稅務規劃？
若計畫未來轉售，應提前了解賣方出售時適用的資本利得稅或所得稅規定，並保留完整的原始取得成本文件，作為未來計算利得的依據。
延伸閱讀：海外置產新知 · 菲律賓房地產價格的官方基準 · 菲律賓房價概況 · 菲律賓房貸 · 菲律賓投資總覽 · 菲律賓房地產總覽