菲律賓的房價差距主要來自城市與區段，而外國買方能買的又只是其中的公寓類產品。兩件事要一起看才有意義。
馬尼拉：價格最高、選擇最多
作為政經核心，大馬尼拉的商業區集中了外派、專業工作者與服務業人口的租賃需求，也是外國買方可購建案最集中的地方。單價最高，但租客來源與二手買方族群也最廣。
宿霧：觀光與外包產業並存
有觀光需求也有服務外包產業的就業人口，需求結構比單純觀光城市穩健。價格水準低於馬尼拉核心，適合總價有限但希望有一定租賃支撐的買方。要注意觀光相關需求的季節波動。
其他中型城市：本地需求主導
價格明顯較低，但租客以本地家庭為主，租金水準受當地所得約束，外國買方的二手買盤也薄。流動性是主要考量。
外資限制縮小了實際選擇
外國個人只能持有公寓類產品，且單一建案有外資持有比例上限。這代表：市場上大量的中低價位住宅與土地型產品與你無關；而你能買的建案，未來的外國買方也受同樣限制。設定預算與預期時要以這個範圍為準，不要用整體市場的行情推估。
預售與成屋的價格不能直接比
菲律賓的預售佔比高，價格由開發商定價並搭配長期分期。表面價格與實質價格未必相同，且預售承擔履約與交屋風險。與成屋二手價格直接比較會失真。
單價低的城市，收益率真的比較好嗎？
帳面上通常是，但要把三件事扣進去：實際出租率（不是滿租）、管理費、以及空置期間的成本。中型城市的租客來源窄，空置的機率與期間都比大城市高，一旦把預估出租率調整到實際水準，收益率的差距常常會縮小甚至反轉。更重要的是出場——單價低的城市，外國買方的二手買盤更薄，你可能要賣很久。所以比較時應該用「淨收益率 ＋ 預估出場期」一起看，而不是只比單價。
常見問題
外國人可以買哪些菲律賓房產？
主要是公寓類產品，且單一建案有外資持有比例上限；土地受憲法限制不得由外國人持有。
中型城市的高收益率可靠嗎？
需扣除實際出租率、管理費與空置成本，且外國買方的二手買盤較薄，應與預估出場期一起評估。
預售價比成屋便宜嗎？
表面價格較低但搭配長期分期且承擔履約風險，實質價格未必較低，兩者不宜直接比較。