商辦貸款成數，普遍低於住宅貸款
一般住宅貸款成數常見可以到七到八成，商辦貸款成數普遍會低一些，實務上落在五到七成之間並不少見，具體成數依銀行政策、物件條件與借款人資力狀況而不同，這代表投資商辦需要準備的自備款比例，通常比買住宅更高。
銀行評估重點：出租收益穩定度
相較住宅貸款主要看物件本身的市場價值與借款人的還款能力，商辦貸款銀行會額外評估物件的出租狀況，包括是否已出租、承租企業的信用狀況、租約年限與租金穩定度，出租狀況良好的商辦，通常能爭取到相對較高的貸款成數。
自用還是投資，成數條件也不同
如果是企業自用商辦，銀行評估重點會偏向企業本身的財務狀況與經營穩定度；如果是投資出租型商辦，評估重點則轉向物件的收益能力與出租市場前景，兩種不同用途的貸款申請，準備的文件與銀行審核重點也不完全一樣。
申請前，建議多家銀行比較條件
不同銀行對商辦貸款的政策與成數要求差異不小，建議在正式簽約前，先向幾家銀行詢問初步的貸款條件與可能成數，確認自己的資金計畫是否可行，避免簽約後才發現貸款成數不如預期，造成資金缺口。
整層購買和分戶購買，貸款考量也不同
整層購買商辦通常涉及較大金額，銀行審核會更仔細評估借款人的整體財務狀況與物件的長期收益能力；分戶購買金額相對較小，審核流程可能相對單純，但個別戶別的出租狀況與所在樓層條件，同樣會影響銀行核貸的成數與利率，實際條件建議依個別物件與自身財務狀況向銀行確認。
建議在正式出價前，先確認清楚自己適用哪一種審核邏輯，做好對應的資金準備。
資金準備充足，才能在議價與交易時程上保有更多主導權。
商辦貸款成數是乘在鑑價上，不是成交價
很多人規劃資金時，直接拿成交價乘以貸款成數，結果撥款時才發現金額不夠。原因在於銀行核貸的基礎是自己的鑑價，而商辦的鑑價常會低於買賣雙方談定的成交價。以下為假設數字，只用來說明計算方式：
一間商辦成交價三千萬元，銀行鑑價為兩千七百萬元，核貸成數六成，可貸金額是一千六百二十萬元。換算回成交價，實際只貸到百分之五十四，自備款要準備一千三百八十萬元，還不包括契稅、代書費、仲介服務費與保險等交易費用。
因此在出價前，最好先請銀行做初步鑑價，或至少詢問該大樓近期的鑑價水準。若開價明顯高於銀行願意認定的價值，代表你得用更多自有資金去填補差額，這也是議價時可以提出的具體理由。
自然人與公司申辦商辦貸款的文件差異
以個人或公司名義申辦，銀行要看的資料不同。事先備齊，能縮短審核時間，也能避免在簽約後才因文件不足而延誤撥款：
| 文件類型 | 自然人申辦 | 公司申辦 |
|---|---|---|
| 身分與登記 | 身分證明文件 | 公司登記資料、負責人身分證明 |
| 還款能力 | 所得證明、扣繳憑單、存款與其他資產證明 | 近年財務報表、營利事業所得稅申報資料、往來銀行存款紀錄 |
| 物件資料 | 買賣契約、謄本、既有租約與租金入帳紀錄 | 同左，自用者另附使用規劃說明 |
| 內部程序 | 無 | 依公司章程需要的董事會或股東會決議 |
| 擔保安排 | 視條件可能需要保證人 | 銀行常要求負責人擔任連帶保證人 |
實際應備文件依各銀行要求而定，申請前先取得銀行的書面文件清單，對照準備即可。
爭取較好商辦貸款成數的準備方向
成數高低雖然取決於銀行政策與物件條件，但借款人仍有一些可以主動準備的地方：
- 帶穩定租約進件：投資型商辦若已有租期長、信用良好的承租企業，並能提供連續的租金入帳紀錄，銀行對收益穩定度的評估會比較正面。
- 整理物件條件：產權清楚、無違建、用途與登記一致的物件，鑑價與審核都較順利；若有瑕疵，先處理再進件。
- 累積往來紀錄：在同一家銀行有長期存款、薪轉或企業金流往來，通常有助於銀行評估。
- 提供額外擔保：若成數不足，可評估是否以其他不動產增提擔保，或安排保證人。
- 提高自備比例：自備款越高，銀行承擔的風險越低，利率與其他條件也比較有談判空間。
成數之外，還要比較的商辦貸款條件
不同銀行給的成數接近時，真正拉開差距的是其他條件。比較時建議把下列項目都列進同一張表：
- 利率型態：機動利率或固定利率，機動利率隨指標利率調整的方式與頻率。
- 貸款年限：年限越長每月還款越輕，但總利息越多，要與租金現金流搭配規劃。
- 寬限期：是否提供只繳息不還本的期間，以及寬限期結束後每月還款金額會增加多少。
- 提前清償：綁約期間內提前還款是否有違約金，日後出售商辦時會不會受影響。
- 附加費用：開辦費、鑑價費、帳管費等一次性費用，以及是否需搭配購買其他金融商品。
利率與相關條件會隨市場與銀行政策調整，實際適用以承辦銀行出具的書面核貸條件為準。
商辦從申貸到撥款的流程與契約搭配
商辦貸款的審核時間通常比住宅長，若買賣契約的付款期程排得太緊，很容易出現尾款日到了、貸款還沒撥下來的狀況。一般流程大致如下：
- 簽約前初步詢價：帶著物件資料向數家銀行詢問可能的成數、利率與所需文件。
- 正式送件：簽訂買賣契約後，備齊文件向選定的銀行提出申請。
- 鑑價與審核：銀行派員鑑價，同時審查借款人財力、物件租約與產權狀態。
- 核貸與對保：銀行出具核貸條件，借款人確認後辦理對保，簽署借款與擔保文件。
- 設定抵押與撥款：代書辦理過戶與抵押權設定，完成後銀行撥款支付尾款。
簽買賣契約時，尾款期限要依銀行實際作業時間預留空間，並約定銀行核貸金額低於預期時，買方可以選擇補足差額、與賣方協議延後交屋，或在一定條件下解除契約、取回已付價金。這些安排在簽約時寫清楚，比事後協商容易得多。
常見問題
商辦貸款成數一般多少？
常見落在五到七成之間，實際成數依銀行政策、物件出租狀況與借款人資力而不同，建議直接向銀行詢問確認。
商辦已經出租，貸款成數會比較高嗎？
出租狀況良好、租約穩定的物件，通常有助於爭取較高的貸款成數，但仍需綜合考量其他條件，非單一因素決定。
自用商辦和投資商辦，貸款條件差很多嗎？
評估重點不同，自用著重企業財務狀況，投資則著重物件收益能力，實際成數與條件建議依用途分別向銀行確認。