商辦的報價單位是坪，但你真正能用的面積與租金牌價之間，往往有相當大的落差。先把成本還原成「每個員工每月多少錢」，比較才有意義。
商辦的分級是怎麼來的
市場習慣把商辦分成幾個等級，判斷依據包含屋齡、樓層規劃、電梯數量與速度、空調型式、消防與門禁系統、以及物業管理的服務水準。等級不是官方標準，但會反映在租金、進駐企業類型與訪客觀感上。選擇時的重點是這些條件哪幾項對你的業務真的有影響。
公設比決定你實際付了多少
同樣的租金單價，公設比不同，實際可用面積差距可觀。比較時應換算成「每可用坪的成本」，而不是比合約坪數的單價。看屋時務必索取平面圖並確認哪些區域計入租賃面積。
租金以外的六項支出
管理費、加班空調費、停車位租金、網路與電信專線、裝修期的租金減免是否足夠、以及退租時的回復原狀費用。其中加班空調費最容易被忽略，若你的團隊常態加班，這一項會是持續性的成本。
樓層與格局的實務影響
方正的格局才能有效配置工位，畸零空間會直接浪費租金。此外要確認柱位、樑下淨高、地板承載與弱電配線的位置，這些決定你的辦公室能不能照理想配置施作。
租期與彈性的取捨
長租期通常換得較低單價與較長的裝修免租期，但若公司處於成長階段，被綁在不合用的空間反而更貴。可考慮在契約中納入擴租優先權或提前終止條款，以費用換取彈性。
該用坪數還是用人數來找商辦？
建議用人數回推。先定義每位員工所需的工作面積、需要幾間會議室與什麼樣的公共區，再加上未來兩年的人員成長預估，得到目標可用面積，最後再用公設比換算成要找的合約坪數。從坪數出發很容易找到看起來夠大、實際不好用的空間。
常見問題
商辦的公設比大概多少？
各案差異很大，重點不是數字本身，而是換算成每可用坪的成本後再比較。
裝修免租期怎麼談？
屬雙方議定事項，通常與租期長短連動，建議在議約初期就提出並寫入契約。
加班空調費怎麼計算？
多數大樓按時計費並有最低時數規定，簽約前應取得書面費率並依你的加班頻率試算。