比較辦公室時只看每坪租金，幾乎一定會做出錯誤決定。因為兩個物件的公設比、柱位、樑下淨高與格局效率可以差很多，同樣三十坪，能坐的人數可能差三成。這一頁把該換算的指標與該檢查的條件整理出來。
正確的比較單位：每人每月成本
把總支出（租金＋管理費＋停車位＋公共電費）除以實際能配置的工作席位數，得到每人每月的空間成本。這個數字才有跨物件的可比性。
要算出席位數，需要看的是實際可用面積而非權狀坪數——扣掉柱位、機房、走道與無法利用的畸零空間之後剩下多少。同一棟樓的不同樓層，這個數字也可能不同。
公設比不是越低越好
公設比低代表你付的錢多數落在可用空間，但也可能意味著大廳、電梯、洗手間的配置偏緊。電梯數量與等候時間在上下班尖峰是實際的體驗問題，尤其人數較多的樓層。
判斷方式：上班時間到現場等一次電梯，看洗手間的數量與維護狀況。這比任何數字都直接。
機電與網路：事後才發現就來不及
- 空調型式與供應時間——中央空調通常有供應時段，加班或假日需另外申請並計費。有輪班或跨時區作業的公司要特別確認。
- 電力容量——伺服器、實驗設備或大量工作站會拉高需求，既有容量不足時增設要時間與費用。
- 網路與電信引入——可選的業者、是否已有光纖到樓層、機房空間在哪裡。這一項在舊大樓常有限制。
- 門禁與保全時段——非上班時間能否進出、訪客登記流程如何。
裝修期與回復原狀：談判的主戰場
辦公室的裝修投入不小，免租裝潢期是最值得爭取的條件，效益通常大於每月租金的小幅折讓。同時要談清楚回復原狀的範圍——隔間、地毯、天花板、網路佈線哪些要拆、哪些可留。這一項沒寫清楚，退租時的爭議金額往往超出想像。
租約要特別看的四件事
- 租金調整機制：調幅上限與頻率。
- 擴充與轉租條款：公司成長時能否優先承租同棟其他空間；縮編時能否部分轉租。
- 修繕責任分界：結構、外牆、公共機電屬出租方；租方自行增設歸租方。
- 提前終止的違約金計算方式：以剩餘租期或固定月數計算，差異很大。
租辦公室，還是買？
對人數穩定、且不打算頻繁搬遷的企業，購置商辦可以鎖定成本並累積資產；對成長速度快或組織結構仍在調整的公司，租賃保留的彈性更有價值。分界點通常在於你能否預測三到五年後的人數。
常見問題
辦公室租金怎麼比較才準？
不要只看每坪租金。把租金、管理費、停車與公共電費加總後，除以實際能配置的席位數，得到每人每月成本，這才有可比性。
辦公室公設比多少才合理？
沒有標準值，低公設比代表可用面積佔比高，但也可能意味電梯與洗手間配置偏緊。建議上班尖峰時段到現場實測電梯等候時間。
租辦公室可以爭取免租裝潢期嗎？
可以，而且通常是效益最大的談判項目。裝修幅度越大、租期越長，能爭取的空間越大。