外國人在菲律賓不能直接持有土地，但可以買公寓
菲律賓憲法規定外國人不得直接持有土地所有權，但公寓（Condominium）是例外：透過公寓大廈管理條例的持股比例設計，外國人可以合法取得公寓單位的所有權，這也是為什麼公寓成為外國買方在菲律賓置產的主要選項。
持股比例上限是關鍵機制
菲律賓法律規定，一棟公寓大樓中外國人持有的單位比例，合計不得超過整棟大樓的百分之四十，其餘百分之六十必須由菲律賓籍人士或菲律賓籍持股占多數的公司持有，買方在購買前，應該向開發商或管理處確認該棟大樓目前的外資持股比例是否還有空間。
買到的產權憑證是什麼
合法取得的公寓所有權，會登記在公寓所有權狀（Condominium Certificate of Title，簡稱CCT）上，這份文件是確認產權的核心憑證，購買時務必確認開發商或賣方能提供合法有效的CCT，並透過地政相關單位核實登記資料是否一致。
公寓所有權和土地所有權的關係
公寓建物所座落的土地，所有權通常由整棟大樓的所有住戶依持股比例共同持有（Master Deed規範的共有部分），外國買方持有的是特定單位的所有權加上對應比例的土地共有權益，而不是完全獨立的土地所有權，這是與台灣不動產產權概念不完全相同的地方。
買公寓前該查核的產權清單
建議在簽約前確認：該大樓目前的外資持股比例是否還有空間、CCT是否能合法核發給外國買方、Master Deed中關於共有部分的權利義務規定、以及該公寓大廈管理委員會的組織與運作是否正常，這些都是產權結構層面該提前確認的事項。
常見問題
外國人在菲律賓可以買地嗎？
原則上不行，菲律賓憲法限制外國人直接持有土地所有權，但可以透過公寓持股比例規定合法取得公寓單位所有權。
一棟大樓外國人可以買到滿嗎？
不行，法律規定外國人合計持有比例不得超過整棟大樓的百分之四十，購買前應向開發商或管理處確認目前剩餘的可購買比例。
CCT是什麼，一定要拿到嗎？
CCT是公寓所有權狀，是確認產權的核心憑證，購買時務必確認能取得合法有效的CCT並核實登記資料。
延伸閱讀：海外置產新知 · 菲律賓房地產：需求供給風險總覽 · 菲律賓預售屋：付款排程與開發商風險 · 馬尼拉公寓租金：租客類型分析 · 馬尼拉BGC生活機能指南 · 菲律賓仲介費：付款慣例