第一步：保留物件並支付保留金
看中物件後，通常先支付一筆保留金（Reservation Fee）鎖定該單位一段期間，這筆費用通常會列入後續總價款的一部分，須確認保留金在何種情況下可退還，並取得正式的保留單據。
第二步：簽署買賣合約並開始分期付款
若是預售案，簽約後通常進入分期付款階段（頭期款分期繳納），付款進度多半與工程進度掛鉤，須確認合約中載明的付款排程與工程進度是否合理對應，避免付款超前實際工程進度過多。
第三步：貸款申請（若需要）
若須申請貸款，須留意海外買方在菲律賓當地銀行申請房貸的條件可能較嚴格，部分買方會選擇透過台灣端的融資方式取代當地貸款，須提前規劃資金來源與付款排程的銜接。
第四步：交屋與產權過戶
工程完工後進入交屋階段，須實地或委託驗屋確認物件現況是否符合合約規格，並辦理產權過戶登記（取得CCT不動產權狀），完成登記後才正式取得完整的法律產權。
預售案跟成屋（RFO）交易流程的差異
預售案（Pre-selling）流程如前述以分期付款搭配工程進度為主，完工時程較長但總價通常較親民；成屋（Ready for Occupancy, RFO）則是已完工物件，交易流程較接近一般買賣，付款後較快能完成交屋，但總價通常高於同社區的預售階段價格，該選哪種取決於自己對資金時程與立即使用需求的考量。
驗屋時該特別留意的項目
驗屋時建議重點檢查：室內裝修是否符合合約規格與樣品屋標準、水電與空調系統運作是否正常、公共設施（泳池、健身房等）是否已如期完工啟用，若發現與合約規格不符，應在交屋前要求發展商完成修正，而不是交屋後才反映問題。
頭期款付完之後，尾款怎麼付
馬尼拉的預售案常見的安排，是頭期款在施工期間分期繳納，剩下的大部分價款則在接近交屋時一次處理。很多買方只規劃了每月的分期，卻沒有提早準備尾款的來源。尾款常見的支付方式有三種：
| 支付方式 | 適合的情況 | 要提早確認的事 |
|---|---|---|
| 自有資金一次付清 | 資金已經準備好，希望盡快完成過戶 | 匯款路徑、換匯時點與匯入紀錄的保存 |
| 當地銀行貸款 | 符合銀行對外國買方的條件，並希望分散資金壓力 | 申請資格、所需文件與審核時間，最好在交屋前數個月就開始洽詢 |
| 開發商自辦分期 | 不易取得銀行貸款，但需要延長付款期間 | 利率與總付款金額通常較高，提前清償與違約的條件要看清楚 |
前面提到部分台灣買方會改用台灣端的融資，這種安排也要提早規劃，確認撥款時間能銜接開發商要求的尾款期限。如果決定以自有資金支付尾款，可以在施工期間分批換匯，降低在單一時點換匯的風險；如果打算申請貸款，也要預先準備備案，萬一審核沒有通過，才不會因為資金來源落空而違約。
付款中斷時的保障與後果
分期期間如果遇到資金調度困難，後果取決於合約條款與當地法規。菲律賓對分期購買住宅的買方有專門的保護法規，一般稱為 Maceda Law，已繳付一定期間分期款的買方，在違約時可享有寬限期，合約被解除時也可能取回部分已付款項。
但適用條件、可退還的比例與程序都有規定，並不是所有情況都適用，例如保留金與尚未達到門檻的分期款，可能無法依這項法規取回。簽約前請律師說明你的合約在付款中斷時的處理方式；若真的遇到困難，也應在違約發生前先和開發商協商延期或轉讓，而不是直接停止付款。協商過程中，開發商同意的延期、轉讓或付款方式調整，都要取得書面文件，口頭承諾在日後發生爭議時很難證明。
成屋或二手物件過戶的實際辦理順序
預售案的過戶多由開發商統一辦理，但購買成屋或二手物件時，你需要更清楚每一步由誰處理。常見的辦理順序如下，實際文件與程序以各主管機關當時的規定為準：
- 申請菲律賓稅籍編號（TIN）：外國買方辦理不動產交易相關的稅務手續時通常需要，宜提早申請。
- 簽署並公證絕對買賣契據：買賣雙方簽署後由律師公證，若一方不在當地，需以經驗證的授權書委託代理人。
- 向國稅局繳納交易相關稅負：完成後取得過戶所需的完稅證明文件。
- 向地方政府繳納移轉稅：取得地方政府出具的繳納證明。
- 向登記處申請過戶：註銷原權狀，核發以你為名義人的新 CCT。
- 更新地方政府的稅籍登記：把該單位的不動產稅籍改到你名下，日後的不動產稅才會寄到正確的人。
其中任一步驟的文件有誤，都可能讓後面的步驟停住，因此建議委託當地律師或熟悉過戶流程的專業人員統一辦理，並要求每完成一步就提供文件副本。購買二手物件時，付款前也要確認賣方身分與權狀記載一致，價金最好依過戶文件的完成進度分次支付，而不是在簽約當天一次付清。
馬尼拉買房交屋後第一個月要辦的事
拿到鑰匙不代表事情結束。交屋後的第一個月，建議把以下事項處理完，之後的持有才會順利：
- 向管理處完成住戶登記，確認管理費的計算方式、繳納管道與第一期的繳費期限。
- 辦理水電帳戶的申請或名義變更，避免沿用前屋主或開發商的帳戶而產生爭議。
- 確認大樓的裝修申請程序，若要施工，先取得管理處的書面許可與施工時段規定。
- 評估是否投保住宅火險與地震、颱風相關保險，並確認大樓公共保險的承保範圍。
- 若打算出租，與代管業者簽約並完成設備清單與照片紀錄，作為日後點交的依據。
這些事項大多需要本人或代理人在當地辦理，最好和交屋驗收安排在同一趟行程完成。交屋當天，鑰匙、門禁卡與相關文件的數量也要當場清點，並記錄在交屋單上。
常見問題
馬尼拉買房的保留金退還條件重要嗎？
非常重要，應在支付保留金前確認清楚在何種情況下可退還、何種情況下不可退還，並取得正式的保留單據，避免後續產生認知落差的糾紛。
馬尼拉買房一定要在當地申請貸款嗎？
不一定，海外買方在菲律賓當地銀行申請房貸的條件可能較嚴格，部分買方會選擇透過台灣端的融資方式取代，建議提前規劃資金來源。
交屋時該注意什麼？
建議實地或委託專業人士驗屋，確認物件現況是否符合合約規格，並確認產權過戶登記手續是否完整辦理，取得CCT不動產權狀後才算正式完成交易。
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