外國人在馬來西亞買房，卡關的原因幾乎都落在同樣四個地方。這四項不是程序問題，而是資格問題——不符合的話，再多的文件與時間都無法解決。下訂之前一定要逐項確認。
第一關：各州的最低購價門檻
馬來西亞的外國人購屋設有最低價格門檻，且由各州自行訂定，因此吉隆坡、雪蘭莪、檳城、柔佛的標準不同。更細的是，同一州內可能因物件型態（有地住宅、高樓公寓）或所在區域而適用不同門檻，部分州也曾針對特定類型的滯銷存量給予調整。實際門檻必須以物件所在州的當期規定為準。
第二關：地契類型
永久地契（Freehold）與租賃地契（Leasehold）是兩種不同的權利。租賃地契有年限，年限剩餘越短，貸款難度與未來轉售的難度越高，展期需向州政府申請且有費用。看物件時必須確認地契類型與剩餘年限，這在標價上通常已有反映，但買方常忽略。
第三關：馬來保留地與土著配額
馬來保留地（Malay Reserve Land）外國人不得持有，這是絕對限制。此外，新建案通常有保留給土著買方的配額單位（Bumi Lot），這些單位若未售出可能有折扣，但外國人無法購買或需經特別程序。看到價格明顯偏低的單位，應先確認是否屬於這一類。
第四關：州政府核准
外國人購置不動產通常需取得州政府的核准（Consent），這是交易流程的一部分，由律師辦理。需要注意的是所需時間：核准的作業期間會影響整體交割時程，且各州效率不同，簽約時的期限條款應把這段時間算進去。
其他常被忽略但同樣重要的限制
部分類型的不動產外國人不得購買，例如農業用地與部分政府補助類型的住宅。此外，轉售時的產業盈利稅（RPGT）對外國人適用的級距與本地人不同，這雖然不是購買限制，但會直接影響退出時的淨收益，應在買進時就納入試算。
這四關要怎麼查、找誰查？
最低購價門檻與州政府核准程序，應由當地的產業律師確認，這也是馬來西亞交易一定要委任律師的原因之一。地契類型與剩餘年限、是否為馬來保留地，可從地契文件（Title）上確認，購買前應要求提供地契副本而非僅看銷售文件。建議的順序是：先看地契副本確認土地性質與地契類型，再由律師確認該州門檻與核准可行性，最後才談價格。順序顛倒過來，很容易在談完價格後才發現根本不能買。
常見問題
外國人可以在馬來西亞買地嗎？
農業用地與部分類型的土地外國人不得持有，馬來保留地為絕對限制。可購置的類型與條件依各州規定，應由當地律師確認。
租賃地契的房子可以買嗎？
可以，但需確認剩餘年限。年限越短，貸款與未來轉售越困難，展期需向州政府申請並支付費用，這些應反映在價格判斷上。
州政府核准要多久？
各州作業時間不同，會影響整體交割時程。簽約時的期限條款應把核准所需時間納入，避免逾期違約。
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