談日本買房的資料，多半停在交屋。但對實際要住進去、或要開始出租的人來說，交屋之後才是一連串具體事務的開始。這些事不難，但每一件都有它的時點與窗口，漏掉會很麻煩。
一、水電瓦斯的開通
電力與自來水通常線上或電話即可申請開通，瓦斯則多需本人或代理人在場由業者到府開栓並檢查。若不在日本，需委託管理公司或代理人處理。這一項要在入住日之前預約，臨時申請通常排不到。
二、住所登記與相關手續
居住者需辦理住民登錄等相關手續；非居住者則需處理納稅管理人的指定，以便代為接收固定資產稅等稅單與辦理申報。納稅管理人可以是管理公司或委任的稅理士，應在交屋後儘早確定。
三、管理組合與管理費的繳納方式
分讓公寓的所有權人自動成為管理組合成員。要確認的是：管理費與修繕積立金的扣款帳戶設定、總會的通知方式與委任狀的處理、以及長期修繕計畫目前的階段。非居住的所有權人建議設定自動扣款並委託管理公司代為接收文件。
四、保險：火災保險與地震保險
日本的火災保險通常不包含地震造成的損害，地震保險需另行附加。是否投保、投保額度多少，取決於建物構造、屋齡與所在地區的風險。若有貸款，金融機構通常要求投保火災保險。
五、生活規則：垃圾分類與町內會
各自治體的垃圾分類與收運日規定不同，且相當嚴格。分讓公寓另有自己的排出規則。若出租，這些規則需明確告知租客，違反規則造成的糾紛最終會回到所有權人。町內會的參加通常非強制，但參加與否會影響鄰里關係與部分資訊的取得。
六、每年固定要做的兩件事是什麼？
第一是固定資產稅與都市計畫稅的繳納。稅單每年寄發，非居住者由納稅管理人代收代繳，繳納方式與期數各自治體不同。第二是所得的申報：若有租金收入，需依日本稅法辦理確定申告，並可扣除折舊、管理費、修繕、保險與稅金等費用；台灣端則需依海外所得規定處理。這兩件事的時點固定、每年重複，建議在交屋時就把負責處理的對象（管理公司或稅理士）定下來，並把時程寫進行事曆——多數台灣屋主的麻煩，都來自第一年沒有把這兩件事的窗口安排好。
在日本買房子交屋當天，現場要逐項確認的事
交屋當天拿到鑰匙之後，最好立刻在現場做一輪驗收。這時發現的問題，還能依契約與付帶設備表向賣方或仲介提出；過了一段時間才發現，就很難說清楚責任歸屬。建議照以下順序確認：
- 鑰匙與門禁：清點鑰匙、門禁卡與信箱鑰匙的數量，和交接清單對照。日本公寓的鑰匙多半不能隨意複製，數量不對要當場反映。
- 設備試用：依付帶設備表逐一試用冷氣、熱水器、換氣扇、對講機與廚房設備，記錄型號與運作狀況。
- 用水與排水：打開所有水龍頭與熱水，檢查排水是否順暢、櫃體下方有沒有滲水痕跡。
- 拍照存證：拍下牆面、地板、門窗與設備的現況，照片要能看出日期，作為日後出租或出售時的屋況依據。
- 管理窗口：到管理人室或向管理公司登記新的所有權人資料，確認緊急聯絡方式。
人不在日本時，可以請仲介或管理公司代為驗收，並要求對方用影片與照片逐項回報，而不是只回覆一句已完成。
停車位與附屬設施的使用權不會自動跟著過戶
台灣買方常以為原屋主在用的停車位會一起轉給自己，但在日本的公寓裡，停車位、機車位、腳踏車位或儲藏室，很多是由管理組合另外出租給住戶的使用契約，不屬於買賣標的。原屋主退租之後，車位可能依管理組合的規則重新分配，甚至要排隊候補。
如果停車位對你的自住或出租很重要，簽約前就要確認三件事：這個車位是買賣標的，還是管理組合的使用契約？若是使用契約，新所有權人是否能直接承接？若不能，目前候補的情況如何？這些內容可以寫進契約的特約條款，避免交屋後才發現沒有車位可用。
交屋後想先整修再入住，要先走管理組合的程序
買中古公寓的人，常打算交屋後先換地板、更新廚房或浴室再入住或出租。在日本的公寓裡，室內整修並不是自己決定就可以動工：
- 工程申請：多數管理規約要求在動工前向管理組合提出工程申請，取得同意後才能施工，審核需要時間。
- 地板的隔音規定：不少大樓對更換地板材料有隔音性能的規定，鋪設木地板前要先確認規約內容，選用符合條件的材料。
- 不能動的部分：窗戶、玄關門外側、陽台與管線主幹屬於共用部分，個別住戶不能自行更換。
- 施工時間與通知：規約通常限制施工的日期與時段，並要求事先通知上下左右的住戶。
把整修排在時間表裡時，記得預留管理組合審核與工班排程的時間。若打算交屋後馬上出租，可以先只做必要的清潔與設備更新，大型整修等租客換約空檔再進行。
交屋後開始出租，選擇哪一種管理方式
買來出租的房子，交屋後第一個決定是用哪一種方式委託管理。常見的兩種型態差異如下：
| 比較項目 | 一般管理委託 | 包租 |
|---|---|---|
| 和租客簽約的人 | 你本人，由管理公司代為處理 | 包租業者，再轉租給租客 |
| 收入 | 實際收到的租金扣除管理費用 | 業者支付的固定租金，通常低於市場租金 |
| 空租風險 | 由你承擔 | 由業者承擔，但支付的租金可能在合約期間調整 |
| 你能掌握的資訊 | 租客、租金與屋況較透明 | 不一定能得知實際的轉租條件 |
選擇包租時，要特別看清楚租金調整條款與解約條件；選擇一般管理時，則要確認招租廣告費、換租時的修繕費用由誰負擔。
如果買進的物件本來就帶著包租合約，交屋後通常要由你承接原本的合約。這時要先看合約剩餘的期間、業者支付的租金與市場租金的差距，以及所有權人想解約時需要什麼條件。日本的包租合約中，業者是承租人，所有權人想單方面終止並不容易，這一點最好在出價前就弄清楚，並把它反映在你願意支付的價格裡。
常見問題
非居住者一定要指定納稅管理人嗎？
非居住者需有在日本境內可代為處理稅務事宜的對象，以便接收稅單與辦理申報。通常由管理公司或委任的稅理士擔任。
地震保險要保嗎？
火災保險通常不涵蓋地震損害，需另行附加。是否投保與額度取決於建物構造、屋齡與所在地風險，建議依個案評估。
出租的話垃圾規則誰負責？
規則由自治體與管理規約訂定，違反造成的糾紛最終由所有權人面對。應在租約中明確告知租客並由管理公司協助宣導。