東森國際地產為不動產顧問公司，非移民業務機構。要件與金額標準會調整，本文僅說明審查邏輯，實際請以官方當期公告與日本行政書士意見為準。
要件一：實體的營業處所
審查要求有獨立且持續使用的營業場所，通常不接受虛擬辦公室，住居兼用也需符合特定條件（獨立出入口、專用空間、明確區隔）。這是最基本也最常被低估的一項——租約要在申請前就備妥，且用途必須是事業用。
要件二：事業計畫的具體性
不是寫得漂亮就好，審查看的是可行性：市場在哪、客戶是誰、收入如何產生、成本結構為何、資金從哪來。計畫與你實際的資金規模、經驗背景要對得上，落差太大會被質疑。
要件三：事業的實質營運
公司必須真的在運作——有交易、有帳務、有往來紀錄。只有登記而無實際活動的公司，在續簽時會直接出問題。這也是為什麼「買一棟樓委外代管」的規劃難以成立：它缺乏需要你親自管理的營運實質。
要件四：規模與雇用
制度對事業規模有一定的判斷標準，可能透過資本額或雇用人數來認定。具體門檻會調整，且審查是綜合判斷而非單看某一個數字，因此不應以「達到某個金額就一定過」的方式規劃。
續簽的審查邏輯不同於初次
初次核發看的是計畫，續簽看的是結果：實際營收、繳稅紀錄、雇用狀況與事業的持續性。長期虧損或無實質活動，續簽會受影響。所以這條路的成本不只是初期投入，而是持續數年的經營投入。
不動產事業要多大規模才可能成立？
沒有公開的明確門檻，但判斷方向是清楚的：規模要大到「這門生意需要有人在日本親自管理」。這通常意味著多個物件、有實際的招租與維護決策、有帳務與稅務的持續處理，而不是買一戶委託代管後每月收租。若你的規劃是後者，那它是一筆投資，不是一門事業——這種情況下，把置產與身分分開處理，會比硬要把兩者綁在一起實際得多。
常見問題
虛擬辦公室可以當營業處所嗎？
通常不被接受。審查要求獨立且持續使用的營業場所，住居兼用也需符合獨立出入口與專用空間等條件。
資本額達標就會過嗎？
不會。審查是綜合判斷事業計畫、營運實質與規模，不是單看某一個數字。
續簽會看什麼？
實際營收、繳稅紀錄、雇用狀況與事業持續性，長期虧損或無實質活動會影響續簽。