東森國際地產為不動產顧問公司，非移民業務機構。要件與金額標準會調整，本文僅說明審查邏輯，實際請以官方當期公告與日本行政書士意見為準。
要件一：實體的營業處所
審查要求有獨立且持續使用的營業場所，通常不接受虛擬辦公室，住居兼用也需符合特定條件（獨立出入口、專用空間、明確區隔）。這是最基本也最常被低估的一項——租約要在申請前就備妥，且用途必須是事業用。
要件二：事業計畫的具體性
不是寫得漂亮就好，審查看的是可行性：市場在哪、客戶是誰、收入如何產生、成本結構為何、資金從哪來。計畫與你實際的資金規模、經驗背景要對得上，落差太大會被質疑。
要件三：事業的實質營運
公司必須真的在運作——有交易、有帳務、有往來紀錄。只有登記而無實際活動的公司，在續簽時會直接出問題。這也是為什麼「買一棟樓委外代管」的規劃難以成立：它缺乏需要你親自管理的營運實質。
要件四：規模與雇用
制度對事業規模有明確的判斷標準：2025年10月16日施行的新基準要求資本額三千萬日圓以上，並須雇用至少一名常勤員工，另新增日語能力、經營經歷或相關學歷，以及事業計畫書須經專家確認等要件。具體門檻仍可能調整，且審查是綜合判斷而非單看某一個數字，因此不應以「達到某個金額就一定過」的方式規劃。
續簽的審查邏輯不同於初次
初次核發看的是計畫，續簽看的是結果：實際營收、繳稅紀錄、雇用狀況與事業的持續性。長期虧損或無實質活動，續簽會受影響。所以這條路的成本不只是初期投入，而是持續數年的經營投入。
不動產事業要多大規模才可能成立？
沒有公開的明確門檻，但判斷方向是清楚的：規模要大到「這門生意需要有人在日本親自管理」。這通常意味著多個物件、有實際的招租與維護決策、有帳務與稅務的持續處理，而不是買一戶委託代管後每月收租。若你的規劃是後者，那它是一筆投資，不是一門事業——這種情況下，把置產與身分分開處理，會比硬要把兩者綁在一起實際得多。
日本投資移民條件對應的佐證文件
審查以書面為主，審查官多半是從文件判斷四項要件是否成立。準備時可以用下表對照，每一項要件都要有能證明它的書面資料：
| 要件 | 常見的佐證文件 | 準備時的重點 |
|---|---|---|
| 營業處所 | 事業用租賃契約、平面圖、內外部照片 | 契約名義為公司、用途寫明事業用，照片要看得出實際辦公的設備 |
| 事業計畫 | 事業計畫書、市場與客戶說明、收支預估 | 數字要能和資金、經歷對得上，避免只有願景沒有算式 |
| 實質營運 | 交易契約、報價單、發票、銀行往來紀錄 | 續簽時特別看重，從公司成立起就要完整保存 |
| 規模與雇用 | 公司登記資料、資本金到位證明、雇用契約與社會保險資料 | 以當期公告的認定方式為準，不要沿用舊版本的準備清單 |
此外，申請人本人的履歷、學經歷證明與過去的經營經驗資料，也會被用來判斷事業計畫是否合理。這些文件若是中文，通常需要附上日文翻譯，翻譯內容要與原件一致。
營業處所的租約與現場要做到什麼程度
營業處所是最基本的要件，卻常在細節上出問題。租約上的承租人應是公司本身；若物件的出租條件限定為住宅用途，即使空間足夠，也可能不被認可為營業處所。簽約前要先讓房東清楚你的使用目的，並確認對方同意以法人名義承租，以及在門口、信箱掛上公司名稱。
現場的部分，審查重視的是空間「看起來確實在辦公」：辦公桌椅、電腦、電話與文件櫃等基本設備到位，門口或信箱標示公司名稱。與其他公司共用空間時，要能清楚區隔你專用的範圍。這些細節在申請時要有照片佐證，取得資格後也要維持一致，因為入管機關可能進行實地確認。
從設立公司到入境的申請順序
人在台灣、尚未取得在留資格時，常見的流程大致如下，實際順序與所需時間請依行政書士的安排：
- 先與行政書士確認事業內容與規模是否符合現行基準，再決定是否進行。
- 決定公司型態與資本規模，準備公司章程，完成設立登記。
- 簽訂營業處所的租賃契約並完成內部設置，讓空間處於可以實際辦公的狀態。
- 辦理稅務等開業申報，開立公司的銀行帳戶。
- 由日本的代理人向入管機關申請在留資格認定證明書。
- 取得證明書後，在台灣申請簽證並入境，再辦理住民登錄等後續手續。
其中公司設立、租約簽訂與帳戶開立，對沒有日本住址的外國人來說常是最花時間的環節，房東或銀行可能要求額外資料，最好預留較長的準備期。
資本金與資金來源要怎麼說明
即使資本規模符合當期基準，審查仍會關心這筆錢從哪裡來。資本金如果來自親友借款、短期內臨時匯入又轉出，或無法說明累積過程，都可能被要求補件說明。準備時建議注意：
- 保留從台灣匯出到日本帳戶的完整紀錄，匯款人、金額與時間要能互相對應。
- 資金若來自薪資、存款、出售資產或家人贈與，準備能說明來源的文件，例如存款紀錄、買賣契約或贈與相關證明。
- 公司成立後，資本金應用在事業計畫所列的用途上，例如租金、設備與人事，而不是轉作個人置產。
最後一點與不動產特別相關：把資本金拿去買一間與事業無關的房子，會讓事業計畫與資金用途對不上，是規劃上應該避免的做法。
取得資格後每年要維持的合規項目
續簽看的是結果，而結果來自每一年的日常合規。取得在留資格後，以下項目應納入公司的例行作業：
- 依時完成法人稅等稅務申報，個人的住民稅也要按期繳納。
- 公司依規定加入社會保險，申請人本人的健康保險與年金同樣要確實繳納。
- 帳務由稅理士或會計人員按月整理，交易紀錄與憑證完整保存。
- 營業處所、事業內容或公司負責人有變動時，依規定辦理變更登記與入管機關的申報。
這些項目只要有一項出現缺漏，都可能在續簽時被要求說明。與其事後補救，不如從第一年起就交給專業人員固定處理。
若事業需要聘用員工，雇用契約、薪資發放與勞動保險的手續也屬於這類例行工作。員工的到職與離職會直接影響規模與雇用的判斷，人事異動時要同步評估對下一次續簽的影響，必要時先和行政書士討論補強方式。
常見問題
虛擬辦公室可以當營業處所嗎？
通常不被接受。審查要求獨立且持續使用的營業場所，住居兼用也需符合獨立出入口與專用空間等條件。
資本額達標就會過嗎？
不會。審查是綜合判斷事業計畫、營運實質與規模，不是單看某一個數字。
續簽會看什麼？
實際營收、繳稅紀錄、雇用狀況與事業持續性，長期虧損或無實質活動會影響續簽。