工業廠房出售與一般廠房交易的差別，在於買方買的不只是建物，還有這塊土地能合法做什麼。土地的使用分區與編定、建物的用途登記、工廠登記的狀態，三者必須互相對得上，任何一項落差都會變成買方接手後的營運限制。
先確認土地身分：三種常見情況
第一種是都市計畫工業區內的土地，依都市計畫書規定的使用項目；第二種是非都市土地丁種建築用地，供工廠及有關設施使用；第三種是農地或其他編定上的既存工廠，屬歷史遺留問題。三者的可建量、可容納行業別與後續增建彈性完全不同，出售資料上只寫廠房兩個字是不夠的。
建物用途登記與實際使用要一致
建物登記謄本上的主要用途若登記為廠房，卻實際作為倉儲、辦公或商業使用，買方在申請營業登記或消防查驗時就會卡住。同樣地，廠區內若有未列入建物登記的鐵皮增建，那部分沒有產權，也可能是既有違建，應在契約中明確約定由賣方拆除或由買方承受。
特定工廠登記與未登記工廠
工廠管理輔導法針對農地上既存的未登記工廠設有納管與申請特定工廠登記的機制，取得後有一定的合法營運狀態，但土地使用分區本身並未變更，且該資格的移轉與變更有其規定。買到這類標的前，必須向主管機關確認目前的納管狀態與能否隨土地移轉，不能只看賣方提供的文件影本。
工業區土地的轉讓限制
由政府開發的工業區，土地租售與使用常附有條件，例如須符合核准的事業計畫、閒置土地的處理規定，或轉讓需經管理機關同意。購買前應向工業區管理機構查明有無這類限制，以及是否有未繳的管理費與公共設施分攤，這些負擔通常不會出現在仲介的銷售資料上。
環保、消防與公安責任會跟著土地走
土壤及地下水污染整治法下，污染土地有列管與限制移轉的可能，整治責任也可能追及土地關係人。交易前做環境盡職調查、調閱列管紀錄，對曾有電鍍、化工、金屬表面處理歷史的廠區尤其重要。消防安全設備與公安檢查的既有缺失，同樣會在買方名下被要求限期改善。
廠房出售的訂價該用什麼基準？
用建物面積乘單價會失真。較合理的做法是把土地依可建性估值、建物依剩餘耐用年限與結構型式分別折算，再扣除買方接手後必須投入的改善成本，例如消防補強、電力容量擴充與屋面更新。買方出價低於行情時，多半是把這些成本先算進去了，而不是單純殺價。
常見問題
未登記工廠可以買賣嗎？
土地與建物本身可以移轉，但特定工廠登記的資格與納管狀態不必然隨之移轉。交易前必須向主管機關確認現況，否則買方可能取得不能合法生產的廠區。
廠房出售要繳哪些稅？
賣方端涉及土地增值稅，以及依取得時間適用的房地合一稅；買方端有契稅與登記規費。法人交易另有所得稅與營業稅的考量，建議交易前請會計師試算。
怎麼確認電力容量夠不夠？
調閱既有的用電契約容量與受電設備資料，依預計機台負載評估是否需要申請增設。增設的費用與時程應在出價前掌握，這往往是接手後最大的隱藏支出。