廠房交易金額大、買方族群窄，成交與否通常不是取決於價格，而是取決於「這間廠房能不能合法給買方使用」。出售前先把這件事確認清楚。
第一關：土地使用分區與容許使用
廠房座落於工業區、都市計畫工業區、或農業區的既有工廠，可容許的行業別與擴建空間完全不同。買方的產業若不在容許項目內，再便宜也無法成交。出售前應先調閱分區證明與容許使用項目，並整理成書面資料。
第二關：建物登記與未登記部分
許多廠房有增建的鐵皮、雨遮或夾層未辦保存登記。這些面積在估價上通常不被完全認列，且可能影響買方的貸款成數。建議在出售前釐清合法面積與未登記面積，並據實揭露，避免交易後衍生糾紛。
第三關：環保、消防與職安紀錄
過往的裁罰紀錄、污染改善義務、消防設備的檢修申報狀況，都是買方盡職調查的必查項目。若有未結案的事項，應在議價階段主動提出並反映在價格上，而不是等到簽約後才被發現。
三種估價方法怎麼選
比較法適用於同區段有成交案例的標準廠房；成本法適用於特殊規格、無可比案例的廠房，以重建成本減折舊推估；收益法適用於已出租或可出租的廠房，以租金收益還原。實務上通常以兩種方法交叉驗證，單一方法容易失真。
影響價格的實體條件
包含梁下淨高、地坪承載、電力契約容量、有無吊車與其軌道規格、卸貨區與貨車迴轉空間、以及廢水處理設施。這些條件直接決定哪些產業可以進駐，也就決定了潛在買方的數量。
廠房賣不掉，通常卡在哪一關？
最常見的是「產權與現況不符」——實際使用面積大於登記面積、或實際行業別超出容許使用範圍。買方一旦發現無法合法登記營業或無法足額貸款，議價就會停住。所以出售的準備工作重點不在美化，而在把合法性文件備齊、把不符之處誠實標示並反映在價格上，反而能加快成交。
常見問題
未登記的增建會影響售價嗎？
會。未登記面積通常不被完全認列，也可能影響買方貸款成數，建議據實揭露並反映在定價上。
廠房估價用哪一種方法比較準？
建議以兩種方法交叉驗證：有成交案例用比較法，已出租用收益法，特殊規格用成本法。
買方最在意哪些實體條件？
梁下淨高、地坪承載、電力容量、吊車規格與卸貨動線，這些決定哪些產業能進駐。