森林城市是一個規模極大的單一開發案，這個「單一」的特性決定了它的價格行為，與一般城市市場完全不同。
單一開發案的供給特性
一般城市的供給來自許多開發商、分散在不同時點；單一超大型開發案則由一個開發商決定推案節奏與定價。這代表兩件事：一是新成屋與你的二手物件直接競爭，而開發商有定價與付款條件的彈性，個人賣方沒有；二是整個案子的成敗高度綁在同一個開發商身上。
買方組成是關鍵變數
這類開發案的買盤若以外國投資買方為主，而非本地自住需求，那麼租賃市場的支撐就相對薄弱。判斷方式很直接：實地看夜間亮燈率、查該案目前掛牌出租與出售的數量、以及周邊商業設施的實際開業狀況。這三項比任何行銷資料都真實。
二手流動性的結構問題
當你要賣時，買方可能面對的選擇是：向開發商買仍有現貨的新成屋，或向你買二手。在開發商仍有大量存貨的情況下，二手賣方的議價能力會很有限。這是這類標的最主要的風險，而且不會因為房子本身條件好而改善。
外國買方的額外限制
柔佛州對外國人購屋有最低價格門檻與州政府核准的規定，且規定會調整。購買前應確認當期規定，並確認該案的哪些單位符合外國買方可購買的條件。
持有成本要看實際費率
大型開發案的公共設施多，社區管理費按面積計算且可能隨設施啟用而調整。應索取該案目前的實際費率與近年調整紀錄，不要用銷售時的預估值試算。
這類超大型開發案該怎麼評估？
用一個問題：假設五年後你要賣，買方是誰、為什麼不去跟開發商買。如果答案是「因為開發商已經完銷」，那要確認完銷的進度是否真實；如果答案是「因為我的位置或樓層更好」，那要確認這個差異是否足以讓買方接受二手交易的複雜度。這個問題答不出來，就不該以投資為目的進場——若是為了自用且能接受長期持有，那是另一套判斷標準。
常見問題
超大型開發案的風險在哪？
主要是二手流動性。開發商仍有存貨時，個人賣方的議價能力有限，且整案成敗綁在同一開發商身上。
怎麼判斷實際入住率？
實地看夜間亮燈率、查該案掛牌出租與出售的數量、並觀察周邊商業設施的實際開業狀況。
管理費會調整嗎？
會，且可能隨設施啟用而變動，應索取目前的實際費率與近年調整紀錄，不要用銷售時的預估值。