本文為一般性說明，不構成稅務意見。稅率、門檻與規定調整頻繁，請以英國官方當期規定為準並取得專業意見。
英國對外國人購置不動產沒有資格限制，任何國籍的個人都可以買。真正的差別不在能不能買，而在買了之後要多負擔什麼。對非居民而言，主要有三項。
一、印花稅的非居民附加
英格蘭與北愛爾蘭的印花稅（SDLT）採級距計算，非居民購買住宅時適用額外的附加稅率。此外，若購買的是額外的住宅（已持有其他住宅），還有另一層附加。這幾層加起來，非居民購買第二套以上住宅的實際稅率會明顯高於本地首購族。蘇格蘭與威爾斯有各自的土地交易稅制度，規則不同，應分別確認。
二、非居民的資本利得稅
非居民處分英國不動產的獲利需課徵資本利得稅，且有申報期限的規定——處分後需在規定期間內完成申報與繳納，逾期會有罰則。這一點與台灣的申報節奏差異很大，是非居民屋主最常漏掉的義務。
三、非居民房東計畫
非居民屋主的租金收入，在制度上預設由租客或管理代理人先行扣繳稅款後再支付。屋主可依規定申請核准，改為自行以報稅方式處理，藉此在申報時扣除可扣抵的費用（例如管理費、修繕、部分融資成本）。若未申請，扣繳是按毛租金計算，實際稅負會比自行申報高。這項申請應在開始出租之前就辦理。
還有一項容易忽略的：持有型態的選擇
以個人名義持有、以公司持有、或以信託持有，在印花稅、租金所得稅、資本利得稅、遺產稅與年度稅負上各有不同結果。英國對透過公司持有的高價住宅另有特定的年度稅制。哪一種較有利，取決於物件價值、持有目的與持有期間，沒有通用答案。
這三項加起來，會讓報酬差多少？
差距通常比買方預期的大。買進時的印花稅附加是一次性但金額可觀，出售時的資本利得稅直接切走部分獲利，持有期間若未辦理非居民房東計畫的核准，租金稅負又會高於應有水準。務實的做法是在試算時就把這三項放進去：買進成本加上完整的印花稅、持有期間的淨租金以自行申報為前提計算、退出時的價金扣除資本利得稅與交易費用。用這個版本的數字去比較不同市場，英國的相對吸引力會比只看租金收益率時清楚得多。
「非居民」怎麼判定：印花稅與所得稅的標準不同
前面三項負擔都以「非居民」為前提，但很多外國人英國買房時忽略了一件事：英國對非居民的判定不只一套。印花稅附加看的是購買前一段期間你在英國停留的天數，所得稅與資本利得稅則依法定居住測試綜合判斷，兩者的標準與計算期間不同。
這代表同一個人，可能在印花稅上被視為非居民，在所得稅上卻是居民，反之亦然。常見的例子是長期在英國工作、但購屋前剛好有一段時間在海外的人，或是剛搬到英國不久就買房的人。
此外，若購買時被判定為非居民、繳了附加稅，之後在規定期間內成為印花稅定義下的英國居民，可能可以申請退還附加的部分。共同購買時，只要其中一位買方的判定結果不同，整筆交易的適用稅率就可能改變。每位買方的身分，都應在出價前請律師或稅務顧問逐一確認，並保留出入境紀錄作為佐證。
身分改變時，三項負擔會怎麼跟著變
外國買方的身分常常不是固定的：有人買房後才移居英國，也有人在英國工作一段時間後回台灣，房子留著出租。身分一變，適用的規則也會跟著變：
| 情境 | 印花稅 | 出租期間 | 出售時 |
|---|---|---|---|
| 以非居民身分買進，之後移居英國 | 符合條件時可評估是否申請退還附加稅 | 成為居民後改依一般居民方式申報，非居民房東計畫不再適用 | 依居民身分計算資本利得稅，且全球所得可能都要在英國申報 |
| 以居民身分買進，之後搬離英國 | 已依當時身分繳納，不受後續影響 | 開始出租前應辦理非居民房東計畫的核准，避免租金在支付時先被預扣稅款 | 以非居民身分處分，須遵守非居民的申報期限 |
| 一直是非居民 | 適用非居民附加 | 透過非居民房東計畫處理租金稅務 | 適用非居民資本利得稅的申報與繳納規定 |
如果你預期未來幾年身分可能改變，購屋時就把這張表拿出來，請稅務顧問就你的時程一起試算，而不是等身分改變後才回頭處理。
非居民申請英國房貸的現實
外國人在英國買房不受資格限制，但貸款是另一回事。非居民能選擇的貸款銀行與產品明顯較少，條件也較嚴格，規劃資金時要先有心理準備：
- 自備款比例較高：銀行對沒有英國收入與信用紀錄的借款人風險評估較保守，可貸成數通常低於本地居民，實際條件以銀行審核為準。
- 收入以外幣計算：若你的收入是新台幣，銀行在評估還款能力時，可能會把匯率波動的風險打折計入，可借金額會比你自己換算的少。
- 需要英國帳戶：部分銀行要求在英國開立帳戶作為扣款帳戶，開戶本身就需要時間與文件。
- 透過專門的貸款顧問：英國有專門處理海外買方案件的房貸顧問，可以協助比較願意承作的銀行，但要確認對方的執業資格與收費方式。
- 貸款與交易時程要對齊：非居民貸款的審核時間通常較長，交換合約前就要拿到正式的貸款核准，否則可能面臨已簽約卻沒有資金的風險。
若最後決定以全額現金購買，也要記得前面提到的三項負擔不會因此減少，只是省去了貸款流程，資金來源審查反而會更仔細。
為了日後出售，持有期間就要整理的憑證
非居民出售英國房產的申報期限短，若等到成交後才開始找文件，很容易來不及。資本利得的計算以出售價扣除取得成本與可扣除的費用為基礎，以下憑證建議從買進那天起就分類保存：
- 取得成本：買賣合約、律師的結算明細、印花稅繳納證明、律師與驗屋費用的收據。
- 改良支出：增建、改建、擴充使用空間等提升房屋價值的工程，與一般維修在稅務上的處理方式不同，發票上的工程內容要寫清楚，不要只寫「修繕」。
- 出售費用：出售時的仲介費、律師費與廣告費用，同樣要保留收據。
- 匯率紀錄：買進與賣出時的匯款紀錄，台灣端申報海外所得時需要換算成新台幣。
哪些支出可以扣除、怎麼歸類，請以英國稅務機關當期規定與稅務顧問的判斷為準。你能做的，是讓每一筆支出都有清楚的憑證可以拿出來。
常見問題
外國人買英國房子有資格限制嗎？
沒有國籍限制，任何國籍的個人都可購買。差異在於非居民需負擔印花稅附加、資本利得稅與租金扣繳等額外義務。
非居民房東計畫是什麼？
非居民屋主的租金預設由租客或代理人先行扣繳。經核准後可改為自行申報並扣除可扣抵費用，應在開始出租前申請。
用公司持有比較好嗎？
取決於物件價值、持有目的與期間。英國對透過公司持有的高價住宅另有特定年度稅制，應取得專業意見後決定。