交易量還在成長，但結構在變
2025年杜拜不動產交易總額逼近680億迪拉姆，年增約三成，光是前十一個月成交量就超越2024全年總量。進入2026年後，市場開始出現選擇性降溫的說法，意思不是全面退燒，而是特定區塊、特定價格帶的漲勢趨緩，整體交易動能仍在，只是不再像前兩年那樣普遍性狂飆。
買方國籍組成，決定了哪些區塊比較熱
杜拜的外國買方來源相當分散，印度、英國、巴基斯坦、歐洲與俄羅斯買家長期占主要比重，波灣區域與中東北非買家也持續穩定進場。黃金簽證政策自2021年推出以來已核發超過25萬張，讓不少買方從短期投資心態轉向長期居留規劃，這也連帶影響買方偏好的物件類型與區域選擇。
租金報酬和價格漲幅，哪個比較有參考價值
過去一年杜拜公寓均價上漲約一成五，租金報酬率則普遍落在5%到9%之間，依區域與物件類型而有差異。對打算長期收租的買方來說，租金報酬的穩定度往往比短期漲幅更值得參考，畢竟價格漲幅容易受單一區塊的話題性物件拉高，租金報酬則比較貼近實際市場需求。
區塊鏈交易平台，會不會改變買賣方式
杜拜土地局已經在試辦區塊鏈化的房地產交易與分割式產權模式，目的是加快交易速度、提高流動性。這類制度還在推廣階段，對一般買方來說短期內實務上仍以傳統簽約流程為主，但長期而言，交易效率與產權透明度的改善，對外國買方的信心會是加分。
不同區域，降溫程度也不一樣
杜拜市場降溫並非全區一致，成熟區塊與新興開發區的表現差異明顯，部分供給集中、開發密集的新興區塊漲勢趨緩得比較快，而地段成熟、租賃需求穩定的區塊則相對抗跌。買方在評估物件時，除了看整體市場數字，也應該具體了解目標區域的供給狀況與近期成交紀錄，避免用全市平均數字做判斷。
常見問題
杜拜房市現在是漲勢還是開始下修？
目前比較準確的描述是選擇性降溫而非全面下修，部分區塊漲勢趨緩，但整體交易量與租金報酬仍維持相對穩健，並非全面反轉。
黃金簽證和買房是綁在一起的嗎？
黃金簽證有其獨立的資格條件與門檻，通常與一定金額以上的不動產投資相關，但簽證審核與房產交易是兩套流程，建議下訂前先確認當下的規定。
租金報酬率5%到9%，實際能拿到接近哪一端？
這要看區域成熟度、物件類型與管理方式，成熟區塊、穩定出租的公寓通常落在區間中段，新興區塊或短租操作波動較大，建議以近期成交案例為準。