英國租金報酬率：主要城市比較

倫敦的租金報酬特徵

倫敦房價全英國最高，雖然絕對租金金額也高，但相對於偏高的房價，粗估租金報酬率不一定是全國最亮眼的，倫敦物件的優勢更多體現在資本增值潛力與物件流動性，而非單純的租金收益率。

曼徹斯特的租金報酬特徵

曼徹斯特近年因產業轉型與大學城人口帶動租屋需求，房價相對倫敦親民，粗估租金報酬率常優於倫敦核心區域，是不少尋求較高現金流報酬的投資人關注的北方城市代表。

伯明罕的租金報酬特徵

伯明罕作為英格蘭第二大城，基礎建設投資（如高鐵HS2）題材帶動市場關注度，房價門檻相對倫敦親民，租屋需求主要來自在地就業與求學人口，報酬率表現介於倫敦與曼徹斯特之間。

計算報酬率別忘了扣除持有成本

英國物件持有成本包含市政稅（Council Tax）、物業管理費與可能的維修支出，計算實際淨報酬率時應把這些成本扣除，單純用表面租金除以房價容易高估投資效益，尤其英國持有稅費相對不低。

怎麼幫自己做更貼近實際的比較

建議取得各城市具體物件的實際成交價與租金行情，扣除持有成本後計算淨報酬率，並一併考量各城市的人口與就業成長趨勢，而不是只比較單一時間點的表面報酬率數字做投資決定。

脫歐後的市場結構變化也要留意

英國脫歐後部分海外投資人結構與租屋需求有所調整，不同城市受影響程度不一，建議關注各城市近期的人口與就業成長趨勢，而不是單純參考脫歐前的舊有市場認知做投資判斷。

建議把候選城市的報酬率、空置率與持有成本整理成表格逐一比較，用具體數字做決策會比單憑印象更可靠。

建議也留意匯率波動對實際換算回台幣報酬率的影響，租金報酬率再高，若匯率大幅不利，實質換算回台幣的效益仍可能打折扣。

比較城市租金報酬率前，先統一比較基準

網路上常見的城市報酬率排行，數字之間經常無法直接比較，因為每份統計納入的物件類型、取樣期間與計算方式都不一樣。某個城市平均報酬率較高，可能只是因為統計裡學生分租物件比例較高，而不是同類物件真的比較好。自己比較城市時，至少要先統一以下幾件事：

• 物件類型：公寓與公寓比、排屋與排屋比，不要拿甲城市的分租物件和乙城市的整戶公寓相比。
• 房數與面積帶：一房與三房的租客族群不同，報酬率也會不同。
• 資料期間：租金與成交價要取同一段期間，避免用新的租金對舊的房價。
• 毛或淨：統一用毛報酬率初篩，入選後再逐一計算淨報酬率。

同一城市裡，不同區段的報酬率特性

城市平均只是起點，真正決定報酬的是你選的區段與物件型態。以曼徹斯特、伯明罕這類大城市為例，常見的區段可以大致分成以下幾種：

選城市之後，還要選區段；區段選錯，城市本身的優勢可能完全反映不出來。

兩城市試算：毛報酬率高不代表淨報酬率高

以下為假設數字，只用來說明計算方式。甲城市一間市中心公寓總價二十萬英鎊，年租金一萬三千英鎊，毛報酬率為百分之六點五；乙城市一間外圍排屋總價十六萬英鎊，年租金九千六百英鎊，毛報酬率為百分之六。只看毛報酬率，甲城市較好。

接著扣除各自的持有成本。甲城市公寓每年管理費與地租兩千英鎊、代管費一千三百英鎊、其他支出七百英鎊，合計四千英鎊，淨租金九千英鎊，淨報酬率百分之四點五；乙城市排屋沒有管理費與地租，代管費九百六十英鎊、維修與其他支出一千四百英鎊，合計兩千三百六十英鎊，淨租金七千兩百四十英鎊，淨報酬率約百分之四點五三。

兩者的淨報酬率幾乎相同，乙城市甚至略高。城市之間的比較，一定要扣完各自的成本結構再下結論，公寓的管理費與排屋的維修費，是最常讓排名翻轉的兩個項目。

從哪裡查證城市的租屋需求

報酬率能不能維持，取決於這個城市未來有沒有足夠的租客。前文建議關注人口與就業趨勢，實際查證時可以參考下列公開資料：

1. 人口推估：英國國家統計局公布各地方政府轄區的人口估計，可以觀察目標城市的人口變化方向。
2. 就業與產業：留意大型企業、政府機關或研究機構是否遷入或擴編，這類消息常會帶動中長期租屋需求。
3. 大學與學生人數：大學城的需求與學生人數直接相關，可以參考各大學公布的招生資訊。
4. 新供給：在地方議會的規劃申請查詢系統，可以看到附近有哪些大型住宅案已經申請或取得規劃許可。
5. 招租速度：在房仲網站觀察同類物件從上架到談定的時間，作為需求強弱的即時參考。

跨越英格蘭、蘇格蘭與威爾斯比較時的額外差異

若你的候選名單裡同時有英格蘭城市與愛丁堡、格拉斯哥、卡地夫這類城市，要注意報酬率背後的制度並不相同。蘇格蘭與威爾斯的不動產交易稅各有自己的制度與附加規定，取得成本的計算基礎不同；租賃法規也各自獨立，例如蘇格蘭的出租房東需要向地方議會登記，威爾斯對房東與代管業者也有登記與執照要求。

這些差異會影響取得成本、管理費用與調整租金的彈性，最後反映在淨報酬率上。跨地區比較時，建議分別用各地的規定計算，而不是用同一套英格蘭的假設套到所有城市。

英國城市的租金報酬率會移動：房價與租金漲速不同時怎麼看

城市報酬率比較多半只是某個時間點的快照。報酬率是租金除以房價，房價漲得比租金快，報酬率下降；租金漲得比房價快，報酬率上升。

這有兩層意義。第一，你的收益率以買價為分母，買進後分母就固定了：城市報酬率因房價上漲而下降，你其實享有增值；因房價下跌而上升，帳面好看卻可能虧損。第二，比較城市時要問，高報酬率是租金強勁的結果，還是房價長期停滯的結果。

以下為假設數字，只用來說明計算方式。某城市公寓買價二十萬英鎊、年租金一萬兩千英鎊，毛報酬率百分之六。五年後房價累計漲百分之二十五、租金漲百分之十，房價二十五萬英鎊、年租金一萬三千兩百英鎊，市場毛報酬率降為百分之五點二八；以原買價計算的收益率卻升到百分之六點六，另有五萬英鎊帳面增值。

比較時可查各城市房價指數與私人租金指數，看報酬率變化由哪一邊推動。

高報酬率城市的老屋成本：維多利亞式排屋的維修與能源效率

英格蘭北部與中部城市的毛租金報酬率較高，部分原因是房價較低，而低總價能買到的物件，很多是十九世紀末到二十世紀初興建的維多利亞或愛德華式排屋。這類房子的結構與設備，會讓帳面報酬和實際報酬拉開距離：

• 屋頂、外牆與防潮：屋瓦鬆動、外牆勾縫老化與牆面受潮很常見，修繕是週期性的大額支出。
• 管線與電力：老舊電線與配電盤可能無法通過出租前的電力安全檢查。
• 能源效率：英格蘭與威爾斯的出租住宅須符合最低能源效率等級，老屋評等偏低時，要投入隔熱、窗戶或暖氣改善；政府已提出提高標準的方向，時程與豁免條件以官方最新公告為準。

出價前可以這樣估算老屋成本：查 EPC 報告列出的建議改善項目與預估花費區間；屋齡高的房子委託調查範圍最完整的建物調查，而不是只看基本屋況報告；向仲介索取近年維修紀錄，以及電力、瓦斯安全證明的日期。

估出的維修準備金要放進淨報酬率試算。比較城市時，用扣除維修準備後的報酬率排序，比只看毛報酬率更接近實際；屋齡較新的物件即使毛報酬率低一些，也可能因維修支出少而勝出。

常見問題

英國哪個城市租金報酬率最高？

沒有絕對答案，需視具體物件計算，一般而言曼徹斯特等北方城市粗估報酬率常優於倫敦核心區，但仍需個案比較。

倫敦房子報酬率低是不是不值得投資？

倫敦的優勢更多在資本增值與流動性而非租金報酬率，是否值得投資需綜合考量自己的投資目標，而非只看單一報酬率指標。

計算報酬率要扣除哪些持有成本？

建議扣除市政稅、物業管理費與維修支出等持有成本後再計算淨報酬率，才能更貼近實際投資效益。

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