第一階段：疫情衝擊期（2020-2022）
二零二零年疫情爆發後，泰國觀光業幾乎停擺，外國買家大量減少，這段期間泰國房市明顯降溫，部分建商調整推案步調，市場整體呈現量縮價穩甚至局部修正的格局。
第二階段：復甦回溫期（2023-2024）
隨著邊境重新開放，觀光客與外國買家逐步回流，泰國各城市房價自二零二三年起呈現回升態勢，曼谷精華地段與捷運沿線物件率先反映買氣回溫。
第三階段：分化成長期（2025-2026）
進入二零二五至二零二六年，泰國房市呈現明顯的區域分化，普吉漲幅顯著，曼谷穩健成長，清邁溫和上漲，而部分供給過剩區域則面臨去化壓力，呈現「有漲有跌」的分化格局。
六年間買家結構的轉變
疫情前泰國外國買家以中國買家占比最高，疫情後買盤結構轉趨多元，俄羅斯、歐美與其他亞洲國家買家占比提升，這項結構性轉變也影響不同城市與物件類型的需求分布。
六年間政策環境的變化
這段期間泰國政府陸續調整長期居留簽證方案、加強人頭公司查緝，並透過司法判決重新界定租賃續約條款的效力，政策環境的變化也間接影響外國買家的置產策略。
六年回顧對現在買房的參考價值
了解這六年的完整走勢脈絡，有助於買家判斷目前所處的市場週期位置，避免僅憑短期波動做決策，而能以更長期的視角評估置產時機。
捷運與交通建設對走勢的持續影響
回顧六年走勢，捷運與交通建設的擴建始終是支撐特定區域房價的重要因素，這項趨勢預期在未來仍將持續發揮影響力。
展望未來走勢的關鍵觀察指標
未來應持續關注新建案供給量、外國買家結構變化，以及觀光產業復甦力道三項指標，這些變數將持續影響泰國房價的中長期走勢。
東森國際地產如何協助掌握長期走勢脈絡
東森國際地產持續追蹤泰國房市的長期走勢變化，協助客戶建立更完整的市場週期概念，實際決策前建議諮詢當地專業機構確認最新行情。
本文價格數據僅供參考，實際市場行情請以當地房仲與官方統計資料為準。
讀懂泰國房價走勢線：指數、中位數與平均價的差別
前面把 2020 至 2026 年分成三個階段回顧，但你在不同報告看到的走勢線，可能因為計算方式不同而呈現不一樣的樣貌。看任何一條泰國房價走勢之前，先確認它是哪一種數字：
| 數字類型 | 怎麼計算 | 容易產生的誤解 |
|---|---|---|
| 房價指數 | 盡量控制物件條件，追蹤同類物件的價格變化 | 代表整體方向，不等於某一區或某一棟的漲跌 |
| 成交中位數 | 把當期成交價排序後取中間值 | 當期成交的物件組合改變，中位數就會跟著變，即使個別物件價格沒變 |
| 新案平均開價 | 當期推出新案的開價平均 | 建商若集中推出高價產品，平均開價會上升，但不代表既有物件同步上漲 |
舉例來說，若某一年建商推出的多是精華區的高價案，新案平均開價可能明顯上揚，但同一年二手公寓的成交價卻可能持平。看到「房價大漲」的標題時，先確認它說的是哪一種數字。
泰國房價走勢的基期陷阱
回顧走勢時，選擇從哪一年開始算，會大幅改變你看到的漲幅。以下為假設數字，只用來說明計算方式：
假設某個價格指數在 2020 年為一百，到 2022 年跌到九十，2026 年回升到一百零五。若從 2022 年的低點起算，四年間上漲約百分之十六點七；若從 2020 年起算，六年間只上漲百分之五。兩種說法都正確，但給人的印象完全不同。
因此，看到銷售資料強調某區「近幾年漲幅驚人」時，要確認起算點是不是剛好落在疫情期間的低點。用較長的期間、並且同時看起點前的價格水準，才能判斷現在的價格是真正創新高，還是只是回到原本的位置。
公寓與透天住宅，走勢為什麼不同步
前面提到這六年間買家結構的轉變。這個轉變對不同產品的影響並不一樣：外國人主要只能購買公寓，因此外國買家減少或回流時，度假城市與市中心的公寓最先受到影響；以泰國本地家庭自住為主的透天與社區住宅，需求來源較穩定，受外國買盤變化的影響通常較小，但對本地房貸條件與家庭收入的變化較敏感。
所以在解讀泰國房價走勢時，應先確認資料涵蓋的是哪一類產品。若你打算買的是公寓，就要找以公寓為對象的資料，並特別留意外國買家比例較高的區域；用涵蓋全部住宅的整體數字推論公寓的表現，容易高估或低估實際變化。
用走勢判斷市場階段：四個階段的常見訊號
回顧過去的目的，是判斷現在大致處在哪個階段。房市的循環不會完全重複，但每個階段常會出現類似的訊號，可以作為進場或觀望的參考：
| 市場階段 | 常見訊號 | 買方可以採取的策略 |
|---|---|---|
| 修正期 | 新案延後推出、二手掛牌增加、促銷折扣變多 | 議價空間大，但要確認物件條件與建商財務狀況 |
| 打底期 | 價格止跌、成交量緩慢回升、促銷減少 | 適合精選地段與產品，逐步布局 |
| 回升期 | 去化速度加快、新案陸續開賣、開價調升 | 優先選擇需求穩定的區域，避免追逐短期題材 |
| 過熱期 | 同區大量新案同時推出、預售轉讓頻繁、宣傳強調漲幅 | 提高警覺，重新檢查租金與自住需求是否支撐價格 |
同一時間，不同城市、甚至同城市不同區域，可能處在不同階段，這也是前文所說分化格局的意思。判斷時要以你打算購買的區域為單位，而不是用全國的平均印象。
把泰國房價走勢落到單一建案：自己整理價格時間軸
全國或城市層級的走勢只能提供背景，真正影響你的是看中的那一棟。若能替這個建案整理一條自己的價格時間軸，判斷會比單看市場報告踏實得多：
- 向建商或仲介取得當初預售時的價目表，或從過去的廣告與新聞找出開賣時的價格區間。
- 在房產網站記錄同棟目前的出售掛牌，包含面積、樓層、開價與刊登時間，掛牌越久通常代表開價偏離行情越多。
- 請仲介或管理法人協助了解近年實際轉手的大致價格，並記下取得資訊的日期。
- 同時記錄同棟的出租掛牌與租金變化，觀察租金是否跟著價格一起變動。
- 把以上資料依時間排列，再與同區其他建案比較，看這棟的表現是優於、接近還是落後區域平均。
如果一個建案從預售到現在，二手價格一直低於當初的開價，而周邊類似建案卻已回到原本水準，就代表問題可能出在建案本身，例如管理品質或產品設計，而不是市場循環。
利率與貸款成數如何牽動泰國房價走勢
前面回顧六年走勢時，重點放在觀光、供給與外國買家，但泰國房市的主要買方仍是本地人，而本地買方多半需要房貸。資金面的變化，往往先反映在成交量，之後才影響價格。觀察時可以留意三個環節：
- 政策利率與房貸利率：泰國央行調整政策利率後，銀行房貸利率通常跟著變動，影響本地買方的月付負擔與購屋意願。
- 貸款成數規定：泰國央行會以房貸成數限制管理購買第二間以上住宅的槓桿，放寬或收緊都會改變投資型買盤的力道，相關措施常有實施期限，以央行最新公告為準。
- 銀行核貸的鬆緊：家庭負債偏高時銀行審核趨嚴，即使有人想買，也可能因貸款被拒而無法成交，直接拖慢新案與二手物件的去化。
外國人多以自有資金購買公寓，這些變化不會直接影響你付款，但會透過本地買盤影響日後轉售的對象與價格。解讀泰國房價指數時，可以把政策利率調整與貸款規定變動的時間點標在同一條時間軸上，觀察指數是否在之後幾季出現轉折，這比單看漲跌幅更能理解走勢背後的原因。
常見問題
泰國房價這六年整體是漲還是跌？
經歷疫情期修正後已回升，目前整體呈現分化格局，多數城市溫和上漲，部分區域面臨去化壓力。
疫情對泰國房價影響有多大？
疫情期間因觀光停擺與買家減少，市場明顯降溫，部分區域出現局部修正。
未來泰國房價走勢的關鍵指標是什麼？
應持續關注新建案供給量、外國買家結構變化與觀光產業復甦力道三項指標。