步驟一：篩選城市與區域
在泰國買房的第一步是先篩選想置產的城市與區域，依自住、投資或退休等不同目的，鎖定曼谷、普吉、清邁或芭達雅等合適的城市範圍。
步驟二：看屋與比較物件
鎖定區域後，透過房產網站、建商官網或在地仲介安排看屋，比較不同建案的坪數、公設比、外國配額狀況與周邊生活機能。
步驟三：確認外國配額與產權狀況
選定心儀物件後，須向建商或代銷確認該棟大樓的外國配額使用情形，並確認建案已取得合法建照，避免選到配額已滿或產權不清的物件。
步驟四：簽署訂購協議並支付訂金
確認物件後，買賣雙方簽署訂購協議，買方支付訂金鎖定物件，訂金比例依建商規定而異，一般約為房價的百分之五到十。
步驟五：辦理外幣匯入證明
買方須將購屋款項以外幣形式從境外匯入泰國銀行帳戶，並取得外幣匯入證明，這是後續辦理過戶登記時的必要文件。
步驟六：簽訂正式買賣合約
取得匯入證明後，買賣雙方簽訂正式買賣合約，建議在此階段聘請當地律師審閱合約條款，確認付款時程與交屋條件等細節。
步驟七：支付尾款並完成交屋
依合約約定時程支付尾款，若為預售案則須等待建案完工並通過驗收，新成屋則可較快進入交屋程序。
步驟八：辦理過戶登記
買賣雙方偕同至土地廳辦理過戶登記，繳納過戶規費與相關稅費後，正式完成產權移轉，取得該物件的合法產權證明。
東森國際地產如何協助完成泰國買房流程
東森國際地產整理泰國買房的完整流程步驟，協助客戶掌握每個階段的重點，建議正式交易全程透過當地合格律師協助把關。
本文為一般資訊整理，實際交易請務必諮詢泰國當地合格律師確認個案細節。
預售、新成屋與中古屋：在泰國買房的流程差異
前面的八個步驟是通用骨架，但在泰國買房時，物件類型不同，每一步的重點與風險位置也不同。先對照自己買的是哪一種，才知道哪個環節要特別小心：
| 流程環節 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
|---|---|---|---|
| 付款節奏 | 訂金後依工程進度分期，尾款於交屋時支付 | 訂金後短期內付清 | 訂金後於過戶當天付清尾款 |
| 簽約對象 | 建商 | 建商 | 個人屋主，常透過仲介居中 |
| 主要風險 | 工期延誤、完工品質與當初說明不符 | 剩餘戶的樓層與方位選擇較少 | 欠繳管理費、屋況與產權負擔 |
| 必做查核 | 建商過往完工紀錄、合約中的延期條款 | 交屋驗收、公設是否已移交管理法人 | 土地廳登記資料、管理法人的無欠費證明 |
| 外國人配額 | 簽約時與過戶時都要確認 | 簽約前確認即可 | 過戶前向管理法人取得最新證明 |
中古屋的流程看起來最短，但賣方是個人，資訊揭露程度不一，查核工作反而要做得最完整。
在泰國買房的交屋驗收清單
預售屋與新成屋在支付尾款前會有一次驗收，這是買方最有籌碼要求修繕的時間點，尾款付清之後再要求，處理速度通常會慢很多。人不在泰國的買家，可以委託律師、仲介或專業驗屋人員代為驗收，但要先講好驗收範圍與回報方式。
- 牆面與天花板是否有裂縫、水漬或油漆不均。
- 浴室與陽台的防水與排水，實際放水測試是否積水。
- 門窗開關是否順暢，窗框周圍是否有滲水痕跡。
- 每個插座、開關、冷氣與熱水器是否正常運作。
- 地板是否有空心、翹起或刮傷，櫥櫃與五金是否完整。
- 實際面積與格局是否與合約及圖面一致。
發現的瑕疵要逐項拍照並列成書面清單，請建商簽收並約定修繕完成的時間，修好後再複驗一次。
過戶當天在土地廳會發生什麼事
過戶是在泰國買房的最後一關，當天的流程大致是：雙方或代理人到物件所在地的土地廳報到，由承辦人員審核文件，依規定核算各項規費與稅金，雙方完成繳納後，土地廳在產權文件上登記新的所有權人。整個過程可能需要等候，建議預留整天的時間。
買方通常需要準備以下文件，實際清單請律師在過戶前再核對一次：
- 護照正本，若由代理人辦理則另附經驗證的授權書。
- 外幣匯入證明，以及對應每一筆付款的銀行文件。
- 管理法人出具的外國人配額證明與無欠費證明。
- 買賣合約與付款收據。
- 支付尾款與稅費用的銀行本票，金額與抬頭要事先與賣方及律師確認。
過戶時的規費與稅金由哪一方負擔、如何分攤，應在買賣合約中寫清楚，不要等到土地廳現場才協商。
每一個步驟由誰把關：買方、律師與仲介的分工
在泰國買房的流程中，仲介、律師與建商各有角色，但他們的立場不同。仲介與建商的收入來自成交，律師則應該站在你這一方。把責任分清楚，才不會出現每個人都以為別人查過的狀況：
| 角色 | 主要負責 | 你要主動確認的事 |
|---|---|---|
| 買方本人 | 決定預算、目的與物件，安排資金匯款 | 每一筆匯款的文件是否完整、名稱是否一致 |
| 律師 | 產權查核、合約審閱、過戶文件 | 是否由你獨立委任，報價包含哪些工作項目 |
| 仲介 | 物件資訊、議價、協調看屋與交屋 | 物件資訊是否有書面來源，收費由哪一方支付 |
| 建商或屋主 | 提供產權文件、配額與欠費證明 | 文件是否在約定時間內提供 |
在泰國買房的看屋行程，怎麼排最有效率
多數台灣買家只能安排幾天的時間飛去看房，行程排得好不好，直接決定你能不能在有限時間內做出判斷。建議依以下順序準備：
- 出發前：先用線上資料把候選物件縮小到同一區或相鄰幾區，請仲介提供各物件的格局圖、管理費與外國人配額狀況，避免到了現場才發現條件不符。
- 第一天：集中看候選物件，同一區的物件排在同一個時段，方便直接比較採光、噪音與周邊環境。
- 第二天：回到最有興趣的物件，改在不同時段再看一次，並到大樓的管理辦公室詢問公設維護、出租規定與管理費調整紀錄。
- 第三天：與自己委任的律師見面，確認產權查核需要的資料與費用，並在離開泰國前決定是否下訂。
若時間允許，也可以順便走訪附近的出租公寓，詢問同類房型的實際租金與空置情況，作為之後評估出租收益的依據。
常見問題
在泰國買房訂金一般要付多少？
依建商規定而異，一般約為房價的百分之五到十，實際比例須與建商確認。
泰國買房流程總共要多久？
依物件類型不同，新成屋流程較快，預售案則須等待完工，整體約需數週至數月不等。
過戶登記需要買賣雙方都到場嗎？
一般需要買賣雙方偕同至土地廳辦理，實務上也可透過授權委任方式處理。