馬來西亞買房注意：能不能買，先過這兩關

馬來西亞買房注意事項，很多文章直接跳到議價或交屋流程，卻漏掉最根本的問題：這塊地、這間房，外國人到底能不能買。產權型態與購買門檻，是簽約前必須先確認的兩件事。

第一關：產權型態要先分清楚

馬來西亞不動產產權主要分永久地契與租賃地契，租賃地契有到期年限，到期後需申請延展，年限剩餘多寡會直接影響物件的長期價值與轉售難度。公寓類產品另涉及分層地契，須確認個別單位是否已完成分層登記，未完成登記的預售案有其特有的交屋與過戶風險。

第二關：外國人購買最低金額門檻

各州政府對外國人購買不動產訂有最低購買金額門檻，且各州標準不同、會不定期調整，低於門檻的物件外國人不得購買。購買前應向物件所在州的土地局或當地律師確認當下適用的門檻，而不是套用其他州或舊資訊的數字。

土著保留地完全不能碰

馬來西亞部分土地劃定為土著保留地，僅限特定族群身分購買，外國人與非土著身分的本地人皆不得購買。這類土地有時會被包裝成投資機會招攬，購買前務必請當地律師查核地契性質，避免誤觸完全無法完成移轉登記的物件。

外國人買房還有哪些額外限制

部分州對外國人購買的物件類型有額外限制，例如僅限特定類型的公寓或高層住宅，不開放購買獨立式洋房或特定地區的土地。這些限制因州而異，購買前應個別確認目標州與目標物件類型的完整規定。

買預售屋跟買現成屋，該注意的重點不同

預售屋須留意發展商的信譽與過往完工紀錄、分層地契何時能核發；現成屋則須確認產權已完整登記、無未清償貸款糾紛。這兩種產品的查核重點不同，不能用同一套檢查清單處理。

簽約前該請律師確認哪些文件

建議委任當地律師查核地契正本、土地局謄本、有無未清償貸款或查封註記，以及外國人購買門檻與產權型態是否符合規定。這筆律師費用相對於避免買到無法完成過戶的物件，是必要的前期投資。

保留地、配額單位與可負擔住宅不是同一件事

前面提到土著保留地不能碰，但在實際看房時，外國人更常遇到的是另外兩種限制：建案裡的土著配額單位，以及政府推動的可負擔住宅。三者的性質不同，判斷方式也不同：

配額單位最容易出錯，因為它和一般戶別在同一棟大樓、同一個社區，外觀完全一樣。看到同社區中某一戶價格明顯偏低時，先問是不是配額戶，再談價格。

讀懂地契上與外國買方有關的欄位

請律師查地契時，你也可以先了解地契上有哪些欄位會影響外國人能不能買、買了之後能不能順利轉售：

• 地契類型與到期日：永久地契或租賃地契，租賃地契會載明到期日，從這裡可以算出剩餘年限。
• 土地使用類別：土地登記為建築、農業或工業等用途。部分服務式公寓蓋在商業用地上，物件分類可能因此不同，適用的門檻與稅費也要另外確認。
• 明示條件：地契上列出的使用條件，例如只能作住宅使用，違反時可能影響產權。
• 權益限制：例如轉讓或抵押前必須取得州政府同意，或限制轉讓給特定身分的人。這一欄直接關係到你能不能買，以及日後能賣給誰。

地契多以馬來文記載，看不懂時不必勉強自己解讀，但可以請律師針對上面四個欄位逐一用中文或英文說明，並把說明內容留在電子郵件裡。若物件還沒有個別的分層地契，就請律師說明母地契上的條件，以及這些條件是否會延續到未來核發的個別地契上。

計算外國人購屋門檻時容易誤會的地方

知道門檻金額只是第一步，物件價格是否「達標」，還有幾個常被誤會的細節，最好在出價前就和律師確認：

• 門檻以當地貨幣計算：門檻是以令吉訂定的，台幣匯率變動不會改變物件是否達標，但會改變你實際需要準備的台幣金額。
• 與他人合購時看的是總價：和朋友或家人合買，門檻通常是看整個物件的價格，不是每個人分攤的金額，但仍要以州政府的認定方式為準。
• 以公司名義購買：由外國人持股的公司購買，可能同樣被視為外國買方，適用相同或另外的規定。
• 回饋與折扣：開發商的回饋若讓實際價格低於門檻，審核時以哪個價格為準，要請律師事先確認，不要假設合約價達標就沒問題。

還有一個時間差的問題：門檻會不定期調整，從你出價到律師送件申請同意書之間，若剛好遇到門檻上調，原本達標的物件可能變成不達標。價格只是略高於門檻的物件，要特別向律師確認送件時適用的標準，以及合約中對這種情況的處理方式。

付訂金之前，先把資格不符的退路寫清楚

很多買方在看屋現場就被要求先付一筆訂金保留物件，之後才開始查資格。萬一查出物件不符合外國人購買條件，或州政府最後沒有核准，訂金能不能拿回來，全看你當初簽了什麼。

付訂金前，請要求在收據或訂購文件上寫明：若因買方的外國人身分而無法購買、或州政府同意書不獲核准，訂金全額無息退還。同時寫明退款的期限與方式，並保留付款紀錄。對方若拒絕寫入這類條款，代表風險全部落在你身上，這時候寧可多花幾天先完成資格查核，再決定是否下訂。

馬來西亞買房注意賣方那一端：屋主有沒有權利賣給你

前面談的是買方資格，但買二手屋時，另一半風險在賣方：地契上的人是不是跟你簽約的人、房子能不能自由移轉。這些要在付訂前由律師查清楚。

• 登記名義與賣方身分一致：律師做產權查冊，核對登記所有人的姓名與證件號碼。由繼承人出售時，確認遺產程序已完成。
• 賣方是否破產：可向馬來西亞破產管理署查詢，破產人的財產處分受到限制，合約可能無法履行。
• 抵押塗銷的付款路徑：賣方還有房貸時，交割款要由律師直接匯給賣方銀行清償，再塗銷抵押，不要先交給賣方本人。
• 第三人登記與權利限制：例如他人登記的私人限制登記（caveat）、法院禁止處分令，或地契載明的權利限制（restriction in interest），後者常要求移轉前先取得州政府同意。
• 代理人簽約：賣方由代理人代簽時，核對授權書是否依規定辦理、範圍是否包含出售這筆不動產。

任何一項有疑問，都可以在買賣合約中加入條件：查冊結果不符或限制無法排除時，買方可以解約並全額取回訂金。

銀行拍賣屋看起來便宜：外國人競標馬來西亞房子前要確認的資格

在馬來西亞找房子，常會看到底價低於行情的銀行拍賣物件。但拍賣的順序和一般買賣相反：一般買賣先查再付訂，拍賣是先繳保證金、得標後才申請各種同意，查不清楚的後果由得標者承擔。

以一份銀行拍賣條件書為例：物件是否限土著或馬來人競標、是否屬低價住宅，由競標者自行查核；外國人未事先取得規定的書面同意就得標，銀行可沒收保證金並重新拍賣；得標後所需的州政府或開發商同意，由買方自行申請並負擔費用。物件以現況出售，不保證交付空屋，欠費也可能由買方承擔。

• 拍賣公告與條件書：確認競標資格、保證金、尾款期限與延期規定，以及同意未獲核准時如何退款。
• 地契資料：確認土地屬性、地契類型與限制條款，是否為土著配額單位或低價住宅。
• 外國人門檻：預計得標價是否達到該州最低購價門檻，低於門檻的物件，外國人即使得標也可能無法取得核准。
• 物件現況：向管理處查詢欠繳的管理費與修繕基金，並確認是否仍有人居住。

尾款期限固定、延期由銀行決定，而州政府核准與貸款都需要時間，趕不上就可能失去保證金。拍賣屋較適合資金已到位、能在競標前委任律師完成查核的買方。

常見問題

外國人可以在馬來西亞任何一州買房嗎？

原則上可以，但每州訂有不同的最低購買金額門檻與物件類型限制，土著保留地則完全不開放外國人購買，購買前應逐州確認規定。

租賃地契快到期的房子還能買嗎？

可以買，但須評估剩餘年限對轉售與貸款的影響，年限愈短通常愈難貸款也愈難轉售，議價時應把這個因素納入考量。

預售屋的分層地契什麼時候會核發？

時程因發展商與行政作業而異，購買前應向發展商或律師確認過往類似案件的核發時程，並留意契約中對延遲核發的相關約定。

延伸閱讀：海外置產新知　·　馬來西亞置產風險　·　馬來西亞買房貸款　·　馬來西亞買房風險　·　馬六甲房價　·　馬來西亞投資簽證