高雄的商業版圖在近年有明顯位移，舊商圈與新開發區的客層結構差很多。選址的第一個問題不是租金，而是你要做在地客還是外來客。
在地客與外來客是兩種生意
以觀光與港區人流為主的店面，營收集中在假日與特定季節，淡旺差距大，需要較高的現金準備。以社區與辦公人口為主的店面，營收平穩但單價受限。兩者的租金結構、人力排班與備貨方式都不同，先選一邊再挑地點。
高雄各類商業區的性格差異
行政與商辦聚集區以平日午間的辦公客為主；老市區街廓的租金較低但屋齡高、管線老舊；新興的計畫型商業區設施新、規範嚴，招牌與營業時間常受管委會約束；靠近大型場館與轉運節點的店面則明顯受活動檔期影響。
屋齡帶來的隱藏成本
高雄有不少屋齡較高的街屋店面，租金誘人但常見管線老舊、電力容量不足、防水不良。承租前建議請水電技師實地確認，並在契約中明確區分「結構與既有管線」由房東負責、「裝修與增設設備」由承租人負責。
租約中要處理的三件事
一是裝潢後的回復原狀範圍，避免退租時被要求全部拆除；二是房東出售時的租約承受條款；三是天災或設備故障導致無法營業時的租金減免約定，這一項在近海區域特別值得寫進去。
觀光型店面要看的是檔期而不是年平均
用年平均人流評估觀光型店面會失真。應該取得或實地觀察淡季最低的那一段時間，確認在最差的月份是否仍能打平固定成本。撐得過淡季，旺季才是利潤。
高雄開店該優先看租金還是看人流？
兩者都不是第一順位——第一順位是「這個位置的客層是不是你的客層」。人流大但客層不符，轉換率低到租金再便宜也不划算；租金便宜但客層精準，反而能讓小店穩定獲利。先定義你的客人是誰，再用這個定義去篩選地點，順序不能反。
常見問題
高雄老屋店面要注意什麼？
重點是電力容量、管線老舊與防水狀況，建議請專業技師實地確認，並在契約中劃清修繕責任歸屬。
觀光型店面怎麼評估風險？
以淡季最低的月份試算是否能打平固定成本，不要用年平均人流評估。
租約可以要求天災停業減免嗎？
可以在契約中約定，屬雙方議定事項，建議在簽約前提出並明確寫入條款。
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