表面殖利率（表面利回り）的算法
表面殖利率是最常見也最簡單的計算方式，公式是年租金收入除以物件購入總價再乘以100%。這個數字通常出現在物件銷售廣告上，計算簡單直觀，但沒有扣除任何持有成本，因此數字通常會比實際到手的報酬率好看許多。
實質殖利率（実質利回り）為什麼更重要
實質殖利率是把年租金收入扣除固定資產稅、管理費、修繕提存金、保險費等持有成本之後，再除以購入總價（通常還會加上購入時的仲介費、登記費等取得成本）計算出來的數字，更貼近投資人實際能拿到手的報酬水準，是評估物件時更務實的指標。
計算實質殖利率時常被漏算的成本
常見被忽略的成本包括空置期間的租金損失、每次換租客時的招租仲介費、大規模修繕提存金的逐年調升，以及物件老化後可能增加的維修支出。這些成本在物件銷售初期資料中通常不會完整呈現，需要投資人自行估算並納入試算。
用回報率比較不同物件時的注意事項
比較不同物件時，務必確認雙方使用的是同一套計算基準（表面或實質），否則容易產生誤導性的比較結果。建議統一用實質殖利率作為比較標準，並針對持有成本較高的老屋或郊區物件，額外預留較高的成本估算緩衝。
建議投資前先向仲介或管理公司索取近幾年的實際持有成本紀錄，而不是只參考銷售文宣上的預估數字，才能更準確評估這筆投資是否符合自己的報酬期望。
長期持有物件的實質殖利率也可能隨屋齡增加而下滑，建議定期重新試算，而不是只用購入當下的數字做長期規劃依據。
掌握正確的計算方式，是評估任何一筆日本置產收租物件的第一步。
不要只被廣告上的高殖利率數字吸引，務必自行重新試算確認。
常見問題
表面殖利率跟實質殖利率差多少？
沒有固定比例，通常實質殖利率會低於表面殖利率1到2個百分點以上，實際差距依物件持有成本而定。
計算實質殖利率一定要扣哪些項目？
至少應扣除固定資產稅、管理費、修繕提存金與保險費，並考量空置期間的租金損失。
比較物件時該用哪種殖利率？
建議統一使用實質殖利率比較，才能反映扣除各項成本後的真實報酬水準。