2025到2026年利率變化總覽
日本央行在2026年6月將政策利率從0.75%調升到1.00%，是約31年來的最高水準，各大銀行也從2026年9月起陸續調升變動型房貸利率0.2到0.25個百分點。這是日本近十幾年少見的升息循環，對於已經習慣超低利率環境的買方來說，是一個需要重新評估資金成本的轉折點。
變動利率與固定利率目前落在哪個範圍
目前主要銀行的變動利率大致落在1.23%到1.29%之間，部分網路銀行如SBI新生銀行掛出的最低優惠利率甚至到0.99%，但實際核貸利率會依申請人條件而定。固定利率方面，長期固定型的Flat35利率來到約3.46%，是統計以來的最高水準，變動與固定之間的利差擴大到約2.23個百分點，創下紀錄。
為什麼利率上升對海外買方影響更明顯
海外買方原本在成數與審核條件上就比日本本地居民嚴格，利率上升會直接墊高每月還款金額，讓原本壓線通過的貸款試算變得不利。銀行在升息環境下對非居住者或無日本當地收入的申請人，審核態度也可能更趨保守，實際能貸到的成數不一定會維持過去的水準。
決定選變動或固定利率前該考慮的重點
如果預期利率仍會緩步上升，鎖定長期固定利率可以避開未來升息風險，但目前固定利率的起點已經偏高；如果資金計畫偏短期持有或預計提前還款，變動利率的初期負擔仍然較輕。建議在申貸前先用不同利率情境試算月付金，並保留升息後的還款緩衝空間，避免只用目前的最低利率做財務規劃。
另外要提醒的是，銀行公告的利率通常每月甚至每週都會微調，實際送件當下的核定利率才是真正生效的數字，網路上查到的僅供參考。建議在正式簽約前，直接向配合的銀行或代書索取當月最新的利率試算表，並確認優惠利率是否有申請條件限制，避免以為利率固定卻在對保時才發現已經調整。
政策利率怎麼傳到你的日本房貸利率
看到日本央行升息的新聞，很多人以為房貸利率會在同一天跟著變，其實中間有一條傳導鏈，變動型和固定型走的是兩條不同的路：
- 變動型：政策利率調升後，短期市場利率先反映，銀行再調整自己的短期基準利率與房貸店頭利率，最後才落到你的適用利率。多數銀行每年檢視兩次，從檢視到實際反映在月付上，通常還有一段時間差。
- 固定型：主要跟著長期利率走，也就是市場對未來利率的預期。所以固定型利率可能在政策利率還沒動之前就先上升，這也是變動與固定之間的利差可能拉大的原因之一。
理解這條傳導鏈，你就知道新聞與帳單之間會有落差。已經在還款的人，應該直接向銀行確認下一次檢視的時間與適用的月份，而不是看新聞推算。
用2026年的利率區間做月付壓力測試
以下為假設數字，只用來說明計算方式。假設你借款3000萬日圓、期間35年、採本息平均攤還，分別用三種利率情境試算每月還款：
| 利率情境 | 每月還款約 | 35年總還款約 |
|---|---|---|
| 變動型目前區間上緣1.29% | 88,800日圓 | 3,730萬日圓 |
| 變動型再上升一個百分點至2.29% | 103,900日圓 | 4,364萬日圓 |
| 長期固定型3.46% | 123,300日圓 | 5,178萬日圓 |
在這組假設中，變動利率只要上升一個百分點，每月還款就多出約一萬五千日圓，增幅接近兩成。做壓力測試時，重點不是猜利率會升到哪裡，而是找出「月付超過租金收入或可負擔上限」的那個利率是多少，再判斷這個情境發生的可能性你能不能接受。
2026年送件的新買方，要先確認利率在哪一天決定
升息環境下，新買方最容易忽略的是「利率決定日」。日本多數銀行的房貸利率，是以實際撥款當月的利率為準，而不是送件或核貸當天看到的利率。從申請、審查、簽約到交屋撥款，中間可能相隔一段時間，如果這段期間利率調升，你拿到的就是調升後的利率。
因此在2026年這樣的升息階段買房，建議做三件事：第一，請銀行說明適用利率的決定時點，以及是否有在申請時先鎖定利率的選項與條件；第二，試算時用比目前更高一點的利率，確認撥款時即使調升，月付仍在可承受範圍；第三，把交屋日期安排得不要拖太長，減少中間的利率變動風險。這些細節在利率長期不動的年代不重要，在升息循環中卻可能直接改變你的還款金額。
已經有日本房貸的人，這波升息要檢查什麼
如果你在低利率時期已經借了變動型房貸，2025到2026年的升息是重新檢視貸款的好時機。建議依序確認：
- 你的產品是否設有月付調整的緩衝規則，若有，月付雖暫時不變，利息占比已經在增加。
- 你的優惠幅度是全期適用，還是只在前幾年適用，何時會縮小。
- 手邊閒置資金是否適合提前還款，比較的基準是你的貸款利率與這筆錢放在其他地方的穩健報酬。
- 是否值得轉貸為固定型。轉貸要重新負擔手續費、登記費用與可能的提前清償費用，剩餘期間越短、利差越小，越不划算；非居住者能轉貸的管道也較有限。
升息對日本房產投資報酬的實際影響
對用貸款投資日本房產的人來說，升息影響的不只是月付，而是整個槓桿是否還划算。判斷方式是比較物件的淨收益率與借款利率：只要淨收益率高於借款利率，借錢放大投資仍有正效果；兩者越接近，槓桿的好處越少，若借款利率反超，借越多反而越拖累報酬。
以下為假設數字，只用來說明計算方式。假設物件扣除持有成本後的淨收益率為百分之四，借款利率從百分之一點五升到百分之二點五，兩者的差距就從二點五個百分點縮小到一點五個百分點。差距收窄時，空室或修繕等意外支出對現金流的衝擊會更明顯，持有預備金也應該跟著提高。全額現金買方雖然不受月付影響，但升息可能讓依賴貸款的買方出價能力下降，出售時的買方條件也要一併納入考量。
常見問題
日本房貸利率2025到2026年是漲還是跌？
整體是上升趨勢，日本央行2026年6月升息到1.00%後，各銀行的變動利率從9月起陸續調升，固定利率也來到歷史高點。
海外買方可以拿到跟日本人一樣的利率嗎？
掛牌利率通常一致，但海外買方在成數與審核條件上普遍比較嚴格，實際能核准的條件不一定相同。
現在該選變動利率還是固定利率？
沒有標準答案，取決於持有計畫長短與對未來升息的預期，建議申貸前用不同情境試算月付金再決定。
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