2025到2026年利率變化總覽
日本央行在2026年6月將政策利率從0.75%調升到1.00%，是約31年來的最高水準，各大銀行也從2026年9月起陸續調升變動型房貸利率0.2到0.25個百分點。這是日本近十幾年少見的升息循環，對於已經習慣超低利率環境的買方來說，是一個需要重新評估資金成本的轉折點。
變動利率與固定利率目前落在哪個範圍
目前主要銀行的變動利率大致落在1.23%到1.29%之間，部分網路銀行如SBI新生銀行掛出的最低優惠利率甚至到0.99%，但實際核貸利率會依申請人條件而定。固定利率方面，長期固定型的Flat35利率來到約3.46%，是統計以來的最高水準，變動與固定之間的利差擴大到約2.23個百分點，創下紀錄。
為什麼利率上升對海外買方影響更明顯
海外買方原本在成數與審核條件上就比日本本地居民嚴格，利率上升會直接墊高每月還款金額，讓原本壓線通過的貸款試算變得不利。銀行在升息環境下對非居住者或無日本當地收入的申請人，審核態度也可能更趨保守，實際能貸到的成數不一定會維持過去的水準。
決定選變動或固定利率前該考慮的重點
如果預期利率仍會緩步上升，鎖定長期固定利率可以避開未來升息風險，但目前固定利率的起點已經偏高；如果資金計畫偏短期持有或預計提前還款，變動利率的初期負擔仍然較輕。建議在申貸前先用不同利率情境試算月付金，並保留升息後的還款緩衝空間，避免只用目前的最低利率做財務規劃。
另外要提醒的是，銀行公告的利率通常每月甚至每週都會微調，實際送件當下的核定利率才是真正生效的數字，網路上查到的僅供參考。建議在正式簽約前，直接向配合的銀行或代書索取當月最新的利率試算表，並確認優惠利率是否有申請條件限制，避免以為利率固定卻在對保時才發現已經調整。
常見問題
日本房貸利率2025到2026年是漲還是跌？
整體是上升趨勢，日本央行2026年6月升息到1.00%後，各銀行的變動利率從9月起陸續調升，固定利率也來到歷史高點。
海外買方可以拿到跟日本人一樣的利率嗎？
掛牌利率通常一致，但海外買方在成數與審核條件上普遍比較嚴格，實際能核准的條件不一定相同。
現在該選變動利率還是固定利率？
沒有標準答案，取決於持有計畫長短與對未來升息的預期，建議申貸前用不同情境試算月付金再決定。
延伸閱讀：海外置產新知 · 日本房貸利率 · 日本買房可以貸款嗎 · 外國人日本房貸資格 · 日本買房貸款申請 · 日本置產貸款種類