單看一年的持有成本會低估風險，因為日本公寓的大額支出集中在特定年度。把它拉成十年表，問題就會現形。
為什麼要用十年而不是一年
管理費與固定資產稅每年穩定發生，但大規模修繕、設備更新與租客替換的費用是週期性的。只看今年，你會看到一個很漂亮的數字；拉成十年，才看得出哪一年會出現一筆讓當年現金流轉負的支出。
逐年固定的三項
固定資產稅與都市計畫稅（按年課徵，可向賣方索取前一年度稅單參考）、管理費與修繕積立金（每月繳，但修繕積立金常依長期修繕計畫逐階段調升）、以及火災與地震保險（費率依構造與地區風險而定）。這三項排進十年表時，記得把修繕積立金的預定調升也填進去。
週期性的三項
第一是大規模修繕的追加徵收——調閱長期修繕計畫，把預定年度與基金落差填進對應的年份。第二是室內設備更新（給湯、空調、水電），依現況與屋齡估計更換時點。第三是租客替換的成本——招租費用實務上常以一個月租金計，並要加上空置月數。
與台灣的持有成本差在哪
最大的差異有兩項。一是修繕積立金：台灣的公共基金通常較低且較少調升，日本則是依計畫逐階段提高，長期累積金額可觀。二是非居住者的額外成本：管理委託費與納稅管理人的年費，在台灣自住是不存在的項目。用台灣的經驗估日本的持有成本，通常會低估。
十年表要怎麼列
橫軸是第 1 到第 10 年，縱軸列出上述六項，逐格填入金額。然後在最下方加一列「當年淨現金流」＝租金收入 × 預估出租率 − 當年支出合計。看這一列有幾年是負的、負多少，就知道你需要準備多少備援現金。
這張表最常告訴你什麼？
通常是兩件事之一。第一，表面收益率看起來不錯的物件，在大規模修繕那一年會出現一筆讓前幾年收益歸零的支出——這時你要問的是「我撐得過那一年嗎」，而不是「平均收益率多少」。第二，屋齡較高的物件可能有多項設備同時到期，集中在前三年就要花掉一大筆。這兩種情況在年度平均值上完全看不出來，卻是實際會發生的現金流壓力。
常見問題
為什麼不能只看一年？
大規模修繕與設備更新是週期性支出，只看單一年度會低估風險，需拉成十年才看得出哪一年現金流轉負。
日本的持有成本比台灣高嗎？
修繕積立金依計畫逐階段調升、加上非居住者的管理委託費與納稅管理人費用，用台灣經驗估算通常會低估。
備援現金要準備多少？
看十年表中淨現金流為負的年份與金額，至少要能覆蓋最大的那一年加上一整年的空置。