單看一年的持有成本會低估風險，因為日本公寓的大額支出集中在特定年度。把它拉成十年表，問題就會現形。
為什麼要用十年而不是一年
管理費與固定資產稅每年穩定發生，但大規模修繕、設備更新與租客替換的費用是週期性的。只看今年，你會看到一個很漂亮的數字；拉成十年，才看得出哪一年會出現一筆讓當年現金流轉負的支出。
逐年固定的三項
固定資產稅與都市計畫稅（按年課徵，可向賣方索取前一年度稅單參考）、管理費與修繕積立金（每月繳，但修繕積立金常依長期修繕計畫逐階段調升）、以及火災與地震保險（費率依構造與地區風險而定）。這三項排進十年表時，記得把修繕積立金的預定調升也填進去。
週期性的三項
第一是大規模修繕的追加徵收——調閱長期修繕計畫，把預定年度與基金落差填進對應的年份。第二是室內設備更新（給湯、空調、水電），依現況與屋齡估計更換時點。第三是租客替換的成本——招租費用實務上常以一個月租金計，並要加上空置月數。
與台灣的持有成本差在哪
最大的差異有兩項。一是修繕積立金：台灣的公共基金通常較低且較少調升，日本則是依計畫逐階段提高，長期累積金額可觀。二是非居住者的額外成本：管理委託費與納稅管理人的年費，在台灣自住是不存在的項目。用台灣的經驗估日本的持有成本，通常會低估。
十年表要怎麼列
橫軸是第 1 到第 10 年，縱軸列出上述六項，逐格填入金額。然後在最下方加一列「當年淨現金流」＝租金收入 × 預估出租率 − 當年支出合計。看這一列有幾年是負的、負多少，就知道你需要準備多少備援現金。
這張表最常告訴你什麼？
通常是兩件事之一。第一，表面收益率看起來不錯的物件，在大規模修繕那一年會出現一筆讓前幾年收益歸零的支出——這時你要問的是「我撐得過那一年嗎」，而不是「平均收益率多少」。第二，屋齡較高的物件可能有多項設備同時到期，集中在前三年就要花掉一大筆。這兩種情況在年度平均值上完全看不出來，卻是實際會發生的現金流壓力。
用假設數字填一張日本房子持有成本十年表
以下為假設數字，只用來說明計算方式，不代表任何物件的實際費用。假設一間出租中的公寓，扣除空置後每年租金收入為84萬日圓；固定支出包括管理費與修繕積立金、固定資產稅、保險與管理委託費，前五年合計每年35萬日圓，第六年起因修繕積立金調升變成每年41萬日圓。週期性支出則落在幾個特定年度：
| 年度 | 固定支出 | 週期性支出 | 當年淨現金流 |
|---|---|---|---|
| 第1至3年 | 每年35萬 | 無 | 每年49萬 |
| 第4年 | 35萬 | 熱水器更新20萬 | 29萬 |
| 第5年 | 35萬 | 無 | 49萬 |
| 第6年 | 41萬 | 租客替換與原狀回復17萬 | 26萬 |
| 第7年 | 41萬 | 無 | 43萬 |
| 第8年 | 41萬 | 大規模修繕一時金60萬 | 負17萬 |
| 第9年 | 41萬 | 空調更新15萬 | 28萬 |
| 第10年 | 41萬 | 無 | 43萬 |
十年淨現金流合計為348萬日圓，平均每年約34.8萬日圓，比第一年的49萬日圓少了將近三成。第八年更是唯一出現負數的年度，你至少要準備能覆蓋這一年缺口的現金。這就是十年表要讓你看見的事：第一年的數字不能代表整段持有期間。
十年表的數字要去哪裡找
十年表的品質取決於填進去的數字是否有根據。購買前可以向仲介要求以下資料，讓每一格都有出處：
- 長期修繕計畫書：大規模修繕的預定年度、工程內容與概算金額，以及修繕積立金的調升計畫。
- 管理相關的重要事項調查報告書：修繕積立金目前的累積餘額、住戶滯納狀況、近期是否有調漲或徵收一時金的決議。
- 管理組合的總會議事錄：從討論內容可以看出大樓是否正在醞釀調漲或大型工程，往往比計畫書更即時。
- 固定資產稅的課稅明細：前一年度的稅額，可以作為第一年的基準。
- 管理委託契約與租賃契約：管理費率、招租費用的負擔方式，以及現有租客的入住時間與租約形態。
室內設備的更新時點，則可以請仲介或管理公司確認熱水器、空調等主要設備的製造年份，再依一般使用年限推估。
用三個變數替十年表做壓力測試
十年表做好之後，不要只看一個版本。挑三個最容易出錯的變數，各做一次不利的情境，看結果是否仍在你能承受的範圍：
- 出租率：把每年的空置期拉長，例如從一個月改成三個月，看淨現金流下降多少。
- 租金走勢：假設租金隨屋齡逐步下修，而不是十年維持不變。
- 一時金與修繕積立金：假設大規模修繕的金額比計畫書高，或積立金的調升幅度比預定更大。
三個情境都跑完後，若某一年的現金缺口大到你無法準備，代表這個物件的風險超出你的承受度，應該重新考慮價格，或換一個管理財務較健全的物件。若三個情境下都還撐得住，你對這筆投資的信心就有了具體的依據。
自住或度假用途的持有成本表要怎麼調整
如果日本房子是自住或度假使用，不出租，十年表的結構要跟著改。收入那一列消失，整張表變成純支出，你要回答的問題也從「淨現金流是否為正」變成「每年要從台灣準備多少錢」。
調整時，管理委託費可以換成空屋巡視或代管的費用；水電、瓦斯與網路即使沒人住，也有基本費用要付；若是寒冷地區，冬季的防凍措施也要列入。另外，不出租就沒有租客替換的成本，但設備長期不用一樣會老化，更新的週期不會因此延後太多。把這些項目逐年列出，再加上你預計往返日本的次數，才是度假屋真正的年度預算。
把第十年的出售價值一起放進來
十年表只算到持有期間，還少了一塊：如果第十年賣掉，能拿回多少。在表格最後加一列「出售淨額」，用同區、屋齡多十年的物件成交行情估一個保守的售價，再扣除出售時的仲介費、登記相關費用與讓渡所得稅，就得到持有期滿時的回收金額。
把購入時的總投入、十年的淨現金流合計與出售淨額放在一起看，才是這筆投資完整的十年結果。很多物件每年的現金流看起來普通，但出售時能回收大部分本金；也有物件現金流漂亮，屋齡增加後卻很難賣。兩種情況只有把出口一起算進來，才比較得出高低。
兩間候選物件，用日本房子持有成本十年表怎麼比
十年表也能用來比較兩個候選。以下為假設數字：A屋齡8年，管理費加修繕積立金每年24萬日圓，第4年起調升為30萬日圓，第6年大修基金充足不需追加，十年內不換室內設備；B屋齡25年，每年36萬日圓，兩年前剛大修，十年內沒有大修，但第3年與第7年各換一次室內設備，每次20萬日圓。
十年合計，A是24×3＋30×7＝282萬日圓，B是36×10＋20×2＝400萬日圓，相差118萬日圓。第一年只差12萬，拉到十年，差距接近十倍。
支出合計只是一半。還要把兩者的十年租金收入與第十年出售淨額放進表裡看淨現金流，並把出租率、租金下修幅度、匯率固定成同一套假設，否則算出的差距可能只是假設不同。A要拿最新的積立金餘額和工程預估金額，核對「基金充足」是否成立；B要確認兩年前的大修做了哪些項目，有無延後的工程。
十年表裡的日本房屋成本，要不要預留工程費上漲的空間
十年表上的大規模修繕與設備更新金額，多半取自長期修繕計畫書或業者報價，而這些數字是在某個時間點估出來的。工程費與人工成本上漲時，計畫書上的金額到了施工那一年往往不夠，這是日本房屋成本中很容易被低估的一塊。
處理方式是替週期性支出加上「上漲係數」，每年固定的管理費與稅金照常填。以下為假設數字，只用來說明計算方式，3% 也不是實際漲幅：計畫書顯示第 8 年要做大規模修繕，屬於你這一戶的負擔估為 300萬日圓。若工程費每年上漲 3%，第 8 年的金額是 300萬 × 1.03 的 8 次方，約 380萬日圓，比計畫多出約 80萬。如果積立金是照 300萬累積的，這 80萬就可能變成一時金，或下一次積立金調漲。
判讀計畫書時，先看三個地方：
- 最後一次修訂日期：國土交通省的長期修繕計畫指引建議定期檢討計畫，修訂越久遠，金額與現行工程行情的落差可能越大。
- 是否更新單價：問管理公司，最近一次修訂是只調整工程時程，還是連修繕單價也按新報價更新。
- 積立金餘額：把目前餘額和計畫中應累積的金額相比，落後越多，加上漲幅後的缺口越大。
常見問題
為什麼不能只看一年？
大規模修繕與設備更新是週期性支出，只看單一年度會低估風險，需拉成十年才看得出哪一年現金流轉負。
日本的持有成本比台灣高嗎？
修繕積立金依計畫逐階段調升、加上非居住者的管理委託費與納稅管理人費用，用台灣經驗估算通常會低估。
備援現金要準備多少？
看十年表中淨現金流為負的年份與金額，至少要能覆蓋最大的那一年加上一整年的空置。