再建築不可：這塊地未來蓋不了新房子
「再建築不可」是指該土地因為不符合現行建築基準法的接道規定，未來如果房屋老舊需要重建，將無法在原地重新蓋新房子，這類物件通常總價明顯偏低，容易吸引預算有限的買家，但長期而言，土地的使用彈性與轉手性都會受到很大限制，購買前務必請代書或土地家屋調查士確認接道狀況。
既存不適格：合法但已經跟不上現行法規
「既存不適格」是指建物在興建當時符合法規，但之後法規修改，導致現在的建物已經不符合最新的建築基準法要求，這類建物本身合法存在（可以繼續使用），但若要進行大規模改建或重建，就必須依照現行法規重新調整（例如縮小面積），這跟前述「再建築不可」的情況類似但成因不同，都需要在購屋前仔細確認。
事故物件：曾發生特殊事件的房屋
日本法律要求仲介對曾經發生自殺、他殺等特殊事件的物件（俗稱事故物件）負有一定期間的告知義務，但告知義務有時間與範圍上的限制，並非所有歷史事件都會被主動揭露，如果特別在意這類資訊，建議在看屋時主動詢問仲介物件的歷史背景，而不是被動等待對方告知。
接道義務與順位抵當權，也是常見的隱藏風險
建築基準法要求建物基地必須與一定寬度以上的道路相鄰，不符合這項「接道義務」的物件，可能面臨前述再建築不可的問題；此外購買中古屋時，也要確認該物件是否存在尚未塗銷的順位抵押權（銀行對前屋主貸款設定的抵押權登記），若過戶時沒有妥善處理清償與塗銷程序，新屋主可能承接不必要的產權風險，這部分通常會由代書在過戶流程中協助確認清楚。
建議看屋時準備一份檢查清單，逐項詢問仲介關於接道狀況、建築基準法適用狀況、抵押權登記狀況與物件歷史背景，把口頭確認的內容盡量落實成書面文件，簽約前交由熟悉日本不動產法規的代書或律師複核，是降低踩到這些陷阱風險最實際的做法。
再建築不可與接道問題，實際怎麼查
獨棟住宅或土地最容易踩到接道相關的陷阱，而且這類問題在現場看不出來，要靠資料確認。查證時可以照下面的順序進行：
- 取得土地的登記資料、公圖與地積測量圖，確認土地形狀與面臨道路的實際長度。
- 向物件所在自治體的建築指導相關窗口，確認前面道路是否屬於建築基準法上的道路，以及道路的種類。看起來像道路的通道，不一定是法律上的道路。
- 若前面道路寬度不足、屬於被指定的狹窄道路，重建時須把建築線往後退，可建築的面積會因此減少，要事先估算退縮後還剩多少。
- 部分不符接道條件的土地，可能透過個案申請取得許可後重建，但是否許可要由主管機關審查，不能當成一定可行的前提。
這些資訊通常會出現在重要事項說明書裡，但說明書只是結論，自己看過原始資料，才知道風險有多大。
事故物件的告知範圍，自己要怎麼補問
關於住宅內曾發生人員死亡的告知，日本國土交通省訂有指引：自然死亡或日常生活中的意外，原則上不在必須告知的範圍；其他情況則依事件性質與交易型態處理，買賣交易的告知範圍通常比租賃更廣。指引是判斷基準，不代表所有資訊都一定會出現在書面上。
如果你特別在意，可以在購入申請前，以書面向仲介提出具體問題，例如本戶與同棟公共空間過去是否曾發生需要告知的事件，並請對方以書面回覆。仲介回覆不知道時，也可以請他向賣方與管理公司確認。書面問答的紀錄，是日後發生爭議時的重要依據。
清單上沒寫，但同樣常見的五個陷阱
除了前面提到的幾項法律細節，下面這些狀況在中古交易中也不少見，而且多半要主動追問才會浮現：
| 陷阱 | 怎麼發生 | 怎麼查 |
|---|---|---|
| 前屋主欠繳管理費 | 公寓前屋主未繳的管理費與修繕積立金，依規定買方可能也要負擔 | 從重要事項調查報告書確認有無滯納，並約定交屋前由賣方清償 |
| 邊界未確定 | 與鄰地的界線沒有確認，日後出售或重建時產生爭議 | 確認是否有界標與鄰地所有人簽署的邊界確認書 |
| 越界物 | 鄰居的圍牆、屋簷或管線越過邊界，或本物件越界到鄰地 | 請土地家屋調查士確認，並把處理方式寫進契約 |
| 缺少完工檢查證明 | 建物完工時沒有取得檢查合格的證明文件 | 確認是否有相關證明，這會影響貸款審查與日後增改建 |
| 未登記的增建 | 實際建物比登記內容多出增建部分 | 比對登記面積與現況，確認增建是否合法 |
地方低價空屋的陷阱：買得起，不一定養得起
總價很低的地方空屋常被當成入門標的，但陷阱往往不在買進價格，而在之後的維持。老舊木造住宅需要持續修繕，長時間無人居住容易漏水與損壞；若管理不善，被自治體認定為管理不良的空屋並收到勸告，土地原本適用的住宅用地稅負減輕可能被取消，固定資產稅隨之提高。
這類物件要轉手時買方很少，想拆除後出售土地，又要先負擔拆除費用。買進前先問清楚三件事：誰會定期巡檢與維護、每年的維持費用大約多少、萬一要放手時有哪些出路。答案不明確，低價就不是優勢。
查到風險之後，寫進契約保護自己
發現陷阱不一定要放棄，有些風險可以透過契約條件轉移或降低。常見的作法包括：
- 約定賣方在交屋前明示邊界，必要時完成測量並取得邊界確認書。
- 約定交屋當天由賣方清償貸款並塗銷抵押權，由司法書士確認後才支付尾款。
- 把前屋主的管理費滯納金額列為交屋時從價款中扣除或由賣方清償的項目。
- 對越界物、未登記增建等已知狀況，在契約中明確記載，並約定由誰負責處理。
- 風險無法排除時，把處理成本反映在出價上，而不是在簽約後才發現自己要承擔。
日本買房陷阱：出面的人不一定有權利賣這間房子
前面的陷阱都在物件本身，還有一類出在賣方：和你交涉的人，不一定是登記上的所有人。簽約前要用登記事項證明書，把出面的人和權利狀態逐一對上。
| 情況 | 風險 | 簽約前要確認 |
|---|---|---|
| 所有人已過世、未辦繼承登記 | 其他繼承人可能不同意 | 決濟前完成繼承登記，並取得全體繼承人的協議文件 |
| 共有物件，只有部分共有人出面 | 未出面者不簽，整戶無法移轉 | 全體共有人的出售意願，以及簽約與決濟時的出席或委任安排 |
| 由代理人代為出售 | 代理權不明，或本人事後否認 | 本人簽署的委任狀與印鑑證明，由司法書士直接向本人確認意思 |
這些手續由賣方負責，契約中應寫明完成期限，以及無法完成時可以解約並返還手付金。
出面的人越急著簽約、越不願讓司法書士直接聯絡所有人，越要放慢腳步。日本確有冒充所有人出售土地的詐騙，當地稱為地面師，確認不能只靠仲介的口頭說明。
保證租金與海外加價：專門鎖定外國買方的日本物件陷阱
還有一類陷阱出在銷售方式。外國人可以在日本買房，也因此海外買方成為部分業者鎖定的客群，常見的包裝有兩種。
第一種是保證租金：業者向你承租整戶再轉租出去，承諾每月固定支付租金。問題在「保證」的範圍：依日本借地借家法，承租人可以在經濟情勢變化時請求調降租金，包租業者也適用；你想提前解約、收回自己管理，反而需要正當事由。法規要求包租業者在簽約前說明租金可能調降等事項，所以要逐條確認調降條件、契約期間與解約方式，不要只看第一年的金額。
第二種是海外加價：物件經過多層介紹賣給海外買方，每一層都加上利潤，價格高於當地行情，收益試算卻仍然漂亮，因為用的是業者自己設定的租金。出現下列警訊時，先查證再談價格：
| 警訊 | 怎麼查證 |
|---|---|
| 只提供包租後的收益率，不提供市場租金 | 請另一家管理公司評估同區、同類物件的成約租金 |
| 價格明顯高於周邊同類物件 | 查國土交通省公開的成交價格資料，比較同路線、同屋齡區間 |
| 必須搭配指定的包租或管理公司 | 確認日後能否更換、解約條件與違約金 |
| 強調保證買回或固定增值 | 要求寫進契約並確認對方的履約能力 |
常見問題
再建築不可的房子完全不能買嗎？
不是完全不能買，但要清楚了解這類物件未來無法重建的限制，通常適合預算有限、且不考慮長期重建需求的買家，購買前務必評估清楚。
事故物件一定會被主動告知嗎？
日本法律對告知義務有一定的時間與範圍限制，並非所有歷史事件都會被主動揭露，特別在意的買家建議主動詢問確認。
順位抵當權沒塗銷會有什麼影響？
如果過戶時沒有妥善處理前屋主的抵押權塗銷程序，新屋主可能承接不必要的產權風險，這部分通常由代書在過戶流程中協助處理確認。
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