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《海外不動產，距離本身就是風險的一部分。》
第一站市場，我實務上怎麼幫客戶做分類（把「距離」放進決策）
當我們談「第一站市場」時，多數人會先只想到國家。
但在實務上，我幫客戶做海外不動產配置時，會刻意多放一個變數進來思考： 距離。
這個距離，不只是飛行時間， 而是你實際參與、理解、處理事情的「心理與行動成本」。
一、第一站，我一定會把「距離成本」算進去
我在第一站評估市場時，會先做一個很實際的分類： 2～4 小時可達 6～8 小時可達 10 小時以上 因為這三個距離層級， 對投資人的行為與心態，影響非常大。
二、為什麼「距離近」的市場，特別適合當第一站？
以實務經驗來看， 距離近的市場，容錯率明顯比較高。 像是： 日本 馬來西亞 新加坡周邊市場 這類市場的共同特點不是一定最好賺， 而是： 臨時需要到現場，不會有心理障礙 出現問題時，不會產生「無力感」 投資人比較願意實際走一趟、建立感覺 第一站最怕的，不是市場風險， 而是投資人「完全抽離」。 只要你覺得「反正很遠、也管不到」， 那配置很快就會變成心理負擔。
三、8 小時左右的市場，我通常不會放在第一站
像是： 杜拜 澳洲部分城市 這類市場，在制度與潛力上，其實非常有吸引力。 但在第一站，我會特別謹慎。 原因不是市場本身， 而是距離一旦拉開，投資人會同時承擔： 時差 語言與文化差異 「不在身邊」的管理感受 如果是已經有海外配置經驗的投資人，這不是問題； 但如果是第一站，實務上容易造成過度焦慮或過度放手。
四、為什麼我很少建議把「歐美市場」當第一站？
像是美國、加拿大、歐洲部分城市， 在制度、資產深度與市場成熟度上，確實非常完整。 但第一站，我通常會踩煞車。 不是因為不好， 而是因為距離一旦超過 10 小時， 投資人面臨的已經不只是投資問題，而是： 溝通節奏 法律理解成本 管理完全仰賴第三方 這類市場，更適合在投資人已經熟悉海外配置流程之後，再納入整體結構。
五、距離，其實會影響你「會不會出錯」
這是很多人忽略的一點。 距離越遠，越容易出現兩種極端： 完全不管 一出事就過度焦慮 這兩種狀態， 都不適合作為第一站。 第一站真正的價值，在於： 你能夠實際參與、理解、建立判斷基準。
第一站，不只是選市場， 而是在選一個你「願意靠近」的距離。 當距離、制度、風險型態都在你可承受的範圍內， 海外不動產才會成為資產配置， 而不是壓力來源。
(115.02.06 文章作者 : 東森國際地產執行長 廖麟鑫 Alex Liao)