《2025 東協房產投資報告：馬來西亞成為資本新焦點？》
(114.12.02 房產專欄作者 : 東森國際地產首席營運長 - 何紅櫻 Sakura)
2025 東協資本版圖重構：
為何新山正成為亞洲高資產家庭的下一個“私募市場”
一、全球資金正在重新選擇落點：從一線城市，走向“高 成長新星”
2025 年，全球房地產市場已不再以紐約、倫敦、香港等傳統金融重鎮為唯一資 本目的地。
高資產家庭與跨國企業，正在尋找 租金更健康、升值更明確、政策更友善 的 市場。
而在這個大背景下，新山（Johor Bahru）正在被視為 亞洲最具成長性的國際級“私募市場”。
二、RTS 帶來的不是交通，是“資本外溢效應”
2027 年完工的 新馬 RTS 連接系統，將新山與新加坡實現真正的一日生活 圈。
根據新加坡工商總會統計：
新加坡至少 35 萬跨境通勤者，只要 10% 轉移到新山居住，即構成租金需求 大爆發。
當通勤時間從 90 分鐘 → 20 分鐘，房價將以“通勤幅度”重新定價。
三、新山的房價邏輯：不是便宜，是“嚴重低估”
比起新加坡動輒數千萬台幣的公寓，新山具備：
• 1/10 成本進入門檻
• 接近 5%–7% 的長期租金報酬
• 新加坡產業外溢的結構性需求
這並非短期熱度，而是 跨國勞動力、企業與資金共同推動的城市升級。
2025 東協資本版圖重構：
為何新山正成為亞洲高資產家庭的下一個“私募市場”
一、全球資金正在重新選擇落點：從一線城市，走向“高 成長新星”
2025 年，全球房地產市場已不再以紐約、倫敦、香港等傳統金融重鎮為唯一資 本目的地。
高資產家庭與跨國企業，正在尋找 租金更健康、升值更明確、政策更友善 的 市場。
而在這個大背景下，新山（Johor Bahru）正在被視為 亞洲最具成長性的國際級“私募市場”。
二、RTS 帶來的不是交通，是“資本外溢效應”
2027 年完工的 新馬 RTS 連接系統，將新山與新加坡實現真正的一日生活 圈。
根據新加坡工商總會統計：
新加坡至少 35 萬跨境通勤者，只要 10% 轉移到新山居住，即構成租金需求 大爆發。
當通勤時間從 90 分鐘 → 20 分鐘，房價將以“通勤幅度”重新定價。
三、新山的房價邏輯：不是便宜，是“嚴重低估”
比起新加坡動輒數千萬台幣的公寓，新山具備：
• 1/10 成本進入門檻
• 接近 5%–7% 的長期租金報酬
• 新加坡產業外溢的結構性需求
這並非短期熱度，而是 跨國勞動力、企業與資金共同推動的城市升級。
四、哪些區域最值得佈局？
專業投資機構目前最關注三類地段：
1. 新山市中心與關鍵商務帶（靠近 CIQ）
2. RTS 沿線 3–5 公里“黃金通勤圈”
3. 新加坡企業外移的工業科技園周邊
五、投資建議
對醫師、企業主、專業人士而言，新山並非投機，而是：
「在資金外溢最強的城市中，佈局最早、最乾淨的機會。」
